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Jan 02 Sat 2016 12:13
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中原地產放松限購難解困局成交仍受信貸制約

繼6月26日呼和浩特正式發文宣佈取消限購之後，各地方的限購政策也陸續傳出松動跡象。雖然其他城市未有正式相關文件出臺，但執行層面的實質性松動已經成為公開的秘密。最新傳出消息的是，濟南從7月10日起全面放開限購政策，無論是戶籍人口還是非戶籍人口，購買住宅均將不再受到套數限制。

除此之外，根據中原監測及瞭解，目前已有無錫、廈門、寧波、南寧、福州、沈陽等近十個城市已經對限購政策作出不同程度的調整。

對於限購政策後續展望，我們依然認為在房地產行業全面下行的市場環境下，這一充滿行政幹預色彩的調控方式恰好有瞭退出的契機。隨著呼和浩特的順利退出限購，下一階段，我們保持《2014年政策微調系列二》的判斷，市場成交不佳、庫存高企、財政壓力大等城市將繼續積極跟進。

那麼到底能否帶動市場成交呢？根據中原監測數據顯示，前文提及的限購政策松動城市，近一個月成交量整體未見明顯起色。僅無錫及廈門6月新建住宅成交面積較前兩個月平均水平有一定增長，但無錫主要由於項目降價以及有新盤集中入市，廈門同樣是由於新盤集中入市。概括而言，一方面，市場的小幅復蘇並非由限購政策放松主要作用，另一方面，上述城市成交水平較去年仍有較大差距，市場依然處在低位水平。

事實上，當下對市場成交制約最為顯著的依然是信貸政策。首先，銀行從風險控制角度出發，對房貸審核從嚴，例如廈門島內非戶籍人士購房雖然不用提供社保證明，但銀行貸款環節依然需要提供納稅證明。其次，盡管房貸放款速度在央行的要求下有所加快，但由於資金成本提高等多方面因素，首套房貸款利率上浮的現象並未改變，這加重瞭目前主導市場的剛需人群觀望心理。第三，對於廣大改善型需求而言，六至七成的首付門檻極大提高瞭"買一賣一"的普通置換人群入市資金壓力。

當前環境下對於房企和購房者應采取何種策略？下一階段，在信貸環境無明顯改善的情況下，房企唯有選擇降價讓利，才能實現資金回籠，進而在淡市中調整擴充土地或項目儲備。尤其對於所處區域競爭較大的項目，率先開展價格調整方能搶占先機。對於購房者而言，逢低購房可以有較大的選擇空間，不妨在下半年尤其是"金九銀十"階段擇機入市。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/07474291175.shtml

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大寺工業園區建百萬平方米五金城一期項目竣工

位於西青區大寺工業園區內的榮大五金城一期項目日前竣工，將於10月開門納客。該項目總占地面積近400畝、總建築面積近100萬平方米，由天津鼎倫市場開發管理有限公司投資30億元建設。一期項目總建築面積10萬平方米，配套倉儲5萬平方米，可容納商戶1500餘傢，開業後預計年貿易額可達50億元，年利稅額近10億元。榮大五金城兩年內全部建成，屆時可吸納常駐人口5000餘人，解決就業與再就業萬餘人，帶來流動人口數萬人。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-13/07312816536.shtml

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首次購屋優惠房貸二胎年息借貸增貸轉貸多傢房企陷入破產危機房地產信托風險積聚

上海悅合國際廣場的股東上海寧佰還參股投資瞭杭州的昊元之江時代中心，銷售也不順暢。而中航信托曾經分三期發行過天啟308號昊元置業結構化集合資金信托計劃，共募資6.9億元，其中第一期將於2014年10月30日到期。

近來，房地產信托因為地產項目陷入險境而"踩雷"者不斷增多。由蘇州榮辰置業發展有限公司發行的一款"山東信托-平江生活廣場單一資金信托計劃"原定於2013年8月份到期，但今年5月初傳出信托計劃未能足額兌付本息的消息。榮辰置業承接瞭蘇州火車站周邊"平江生活廣場"定銷房項目的開發建設，由於該項目商鋪隻能對劃定的特定人群銷售，而這部分人群對銷售價格不滿意，使得項目銷售停滯，資金無法回籠。

陷入債務危機而瀕於破產的光耀地產，一度令眾多銀行、基金公司和信托公司成為驚弓之鳥。財通基金子公司上海財通資產管理有限公司曾在2013年12月17日和30日分別發行的兩期光耀揚州·全球候鳥度假地資管計劃，募集資金共計2.5億元，用於光耀集團揚州全球候鳥度假地項目開發建設。在光耀地產爆出資金危機後，市場對於財通資產的兌付能力產生質疑，目前財通資產選擇通過資產處置變現，用拍賣項目土地和項目公司股權的方式追回本金和預期收益，事件有望得到解決。

多傢信托公司也曾通過信托產品向光耀地產輸血。華澳·長昊1號-光耀股權收益權流動化信托、中誠信托·深圳光耀集合資金信托、五礦信托·惠州山水名人花園貸款集合資金信托先後為光耀地產提供8億元、1.9億元、2.44億元資金，幸運的是在光耀地產爆出危機之後，華澳、中誠、五礦信托全身而退，有的選擇提前清盤。

隨著地產項目銷售和融資環境發生巨變，信托公司與地產公司之間訴訟集中爆發。2013年11月，新華信托發行的山東火炬置業有限公司貸款集合資金信托計劃因違約，進入司法訴訟程序；2013年11月，四川信托因與融資方的借款糾紛，將旗下信托計劃合作方嵊泗縣洋城錦都置業訴至法庭。2014年，新華信托陷入與上海高遠置業的信托糾紛中；由於開發的榮豐休閑購物中心銷售不暢，五礦信托起訴上海榮騰置業追討4億元的債務；四川信托起訴上海森澤房地產有限公司，追討信托尾款。

業內人士表示，大部分房地產信托投資項目是由於融資方受到房地產市場銷售低迷影響，項目出售或出租嚴重低於預期造成回款困難；同時銀行借貸、資本市場、海外市場等融資渠道受阻。各種因素疊加導致融資方違約，從而出現信托兌付風險。

雖然之前信托公司對產品有剛性兌付的"潛規則"，但近幾年房地產信托大發展，管理的資產規模或已超出信托能夠剛性兌付的能力。用益信托統計數據顯示，僅集合類房地產信托今年預計到期規模為1780.06億元，其中一季度368.48億元、二季度439.15億元、三季度444.61億元、四季度527.82億元。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014高雄小港土地貸款-07-11/15192815582.shtml

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在沈陽購買學區房註意門牌戶籍學籍

隨著沈陽新建樓盤集中在一些區域，許多市民眼裡的好學校也陸續進駐到這些區域，房產置業人士提醒想購買這些區域學區房的傢長們註意學區范圍的門牌，買二手房時弄清楚原戶主的戶籍是否遷出，原戶主孩子的學籍是否已遷出。

據瞭解，近幾年多所學校開進長白島，如南昌中學長白島校區、南京一小、鐵路五小長白分校等學校的入駐，渾河商業圈的逐步成熟，吸引瞭周邊客戶選擇入住長白島。特別是近期南昌中學的入駐，很多傢長來房產中介有針對性地購買學區房，其中最受歡迎的是均價在8000元左右的小區，面積在60平方米左右的房子。因而小面積、總價低的學區房價格明顯增長，平均漲幅為200至300元每平方米。

芒果不動產運營總監馬波提醒，購買學區房最好提前2到3年購買，現在長白島內的學校要求入住滿一年的才可以就學。由於購買時間比較充足，建議客戶買學區房盲目跟風不可取，價高未必好。選學區房，首選二手房，因為學區較新盤更確定。

馬波提醒購房者買學區房應該看準三點：

一是門牌。現在教育部門采取的是就近入學的原則，所以購買學區房時，應瞭解所預購的房屋是否屬施教區范圍，很多離熱點學校很近的小區其實並不在學區范圍內，甚至同一小區隻有幾棟樓屬於學區房。因此首先要確定學區的范圍，其次才是盡可能選擇距學校較近的房屋，這銀行二胎銀行二胎車貸利率多少免費諮詢試算樣風險會大大減少。

二是戶籍。如果購買二手房的話，前任房主的戶籍一定要遷出，建議購房者在交接前要確認好這類信息，以免影響落戶。

三是學籍。為孩子購買學區房，需要註意的是一個學校裡不能同時有兩個學籍，即使原房主戶口遷出瞭，學籍沒轉出，新房主的孩子還是無法順利入學的。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-03/08402629196.shtml

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又是底價成交？科學城兩宅地13億開賣僅一企業報價

?房貸試算房貸?新浪樂居訊 開年以來，天河以及蘿崗出讓的地塊均以底價成交。今日，蘿崗開發區科學城KXCD-F2-3和KXCD-F2-4兩個住宅地塊，將正式出讓。總掛牌價13.27億，折合樓面價6604元/平。截止到目前，兩地塊各有一傢企業報價。難道又是底價成交的節奏？

兩宗地塊報價情況

據公告，兩個地塊皆為二類居住用地。開發區科學城KXCD-F2-3地塊位於科學城開創大道以西、開源大道北側，起拍價達3.8億元，土地面積2萬平方米，規定容積率大於1.0但不超過3.0。KXCD-F2-4地塊位於開泰大道以東、開源大道西北側，起拍價約9.44億元，土地面積為50648平方米。

依照規劃，兩住宅地均配套一系列公建設施，包括社區衛生站、千人用地面積1500平方米的小區遊園等。其中KXCD-F2-4地還將設擁有12個班的幼兒園、1600平方米的居民健身場所和再生資源回收點、星光老年之傢等。?

兩地塊規劃位置

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-29/09315966376834424947467.shtml

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一手樓市仍淡定二手樓市略升溫

??11月22日，央行宣佈下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%。今年央行首次降息的首個周末樓市反應如何？記者瞭解到，一手樓盤客流變化不大，二手樓成交量則略增。

??一手樓市：客流無明顯增加

??記者上周末巡訪城區多個樓盤二胎借款土地二胎借款貸款全省皆可處理發現，對於央行降息，買傢反應比較平淡。

??蘿崗區某樓盤負責人李先生表示，新一期公寓單位下月上市，目前處於誠意登記當中，上周末和以往的周末沒有兩樣，仍隻有三四臺客。他說：“一次降息沒有這麼明顯的市場反應，現在買傢都比較理性瞭”。

??金沙洲一樓盤策劃經理吳小姐稱，上周末銷售情況正常，並沒有太多買傢是因為降息而來看樓的。

??上周日，記者在從化某新盤銷售中心看到，看樓客約有十幾臺，銷售主管說，該盤最低價僅“4”字頭，“買傢多是沖著價格低來看樓的，而不是因為降息”。

??克而瑞數據庫數據顯示，降息前一周的周末（即15~16日），廣州商品住宅成交面積為6.4203萬平方米，而降息後的首個周末（即22~23日），成交面積為5.5764萬平方米，環比下跌13%。

??二手樓市：成交量增一成多

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??相比而言，二手樓盤顯得火熱多瞭。滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示，上周末二手看房客戶比前一個周末大幅增加76%，成交量也增加瞭12%。買傢都是一些之前猶豫不決，但持續看盤已超過半年的客戶。為何一手樓市反應不如二手樓市？周峰認為，因為二手市場壓抑得太久瞭，今年一手樓市，隻要發展商有降價，客戶都會去看房或出手。但二手樓市幾乎沒怎麼降價，郊區的降價也是局部性的，因此這次降息也算是一個利好。

??後市：明年或再有降息

??易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，降息後的廣州樓市成交並沒有出現明顯的回暖，但這主要和政策時滯有關。可以預計，未來樓市成交仍會受降息影響而得到提振。

??周峰認為，估計兩個月內不會有第二次降息，但不排除明年3月後還會有利率的變動。

??專傢觀點

??降息改變不瞭樓市調整態勢

??連日來，在廣州舉行的數場經濟論壇上，降息對中國經濟，尤其是對房地產的影響，成為專傢們關註的焦點。

??國務院發展研究中心副主任劉世錦：

??央行降息是因為經濟下行壓力加大，中高速增長仍將有一個探底過程，房地產投資成功觸底有可能在今後一兩年內完成。

??國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松：

??降息對於改善居民的購買能力，降低房地產成本有好處，但是改變不瞭住宅市場調整的態勢。本輪樓市調整源於供過於求，住宅市場調整的趨勢無法改變。

??北京大學國傢發展研究院副院長黃益平：

??降息是為瞭穩增長，但並非回到保增長的路上，也並非政府新一輪大規模刺激的開始。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-25/07255942789888893305488.shtml

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專傢房地產稅是資產稅房價降幅收窄或將繼續

房地產市場的風吹草動向來牽動人心。11月24日，在中歐國際工商學院舉辦的"2013中國新型城鎮化高峰論壇"上，經濟學傢吳敬璉、曾供職於住房和城鄉建設部政策研究中心的陳淮和聶梅生等專傢都發表瞭對房產和土地市場的看法。

房價降幅收窄趨勢將繼續

2013年以來，我國房價出現瞭反彈，尤其是一線大城市。國傢統計局數據顯示，與9月相比，10月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)，價格上漲的城市有65個。不過，環比漲幅正在逐步收窄。國傢統計局城市司高級統計師劉建偉解讀時說，從總體上看，初步測算，10月70個大中城市新建商品住宅價格環比平均漲幅為0.7%，比9月份的環比平均漲幅收窄0.2個百分點。

全聯房地產商會創會會長聶梅生接受人民財經采訪時認為，"漲幅實際上從3月後就開始環比收窄，而且收的速度很快。"而且房產交易量和交易額、投資同樣漲幅收窄很快。

聶梅生曾任住房和城鄉建設部住宅產業化辦公室主任。她說，預計房價漲幅收窄趨勢將繼續。

事實上，今年房價上漲主要是北京、上海等一線城市大幅上漲推動所致。聶梅生認為，這說明房地產政策"一刀切"是錯誤的，政策應有差異性，要承認這些城市是有競爭力的，以後應該有針對性地出地方性政策。北上廣深與其他城市有差異，而且差異會更大。

在中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任、住房和城鄉建設部政策研究中心原主任陳淮看來，過去十年房地產調控最大的缺陷就是無一例外都是在強化政府權利。房地產價格最終是要由市場決定的，而不是說在價格端進行太多的政府之手。臨近年末考核壓力，近期北上廣所出樓市調控政策，幾乎仍然偏重於需求端的抑制。

陳淮還表示，像上海等一線城市取消限購可能性很小，而很多省會城市的任務不是收縮而是擴張。

房地產稅是資產稅

十八屆三中全會《決定》指出，要加快房地產稅立法並適時推進改革。這在陳淮和聶梅民間二胎房貸利息生看來，相比"房產稅"，這裡面多瞭一個"地"字，一字之差實際上是一個重大的改革突破。

陳淮解釋說，房地產稅是完全不同的一個稅種，因而需要立法，通過全國人大也需要一段時間。

房地產稅不是調節稅，而是一種資產稅，有資產就要征稅。

吳敬璉認為，房地產稅的首要目的是為瞭實現社會公平，對於財富越多的人，要征收一定的費用。另外，就是要給地方本級預算找到一些收入來源。"至於什麼時候征收，現在爭論還是很大，但傾向是要比較快地開征。" 吳敬璉表示。

實際上，房地產稅與熱議的不動產統一登記、土地制度等是環環相扣的。聶梅生向人民財經表示，不動產統一登記是要把房產和土地結合在一起確權，這是一項最基本的工作，征稅與否還在其次。其與房地產稅立法改革聯系在一起是一環套一環，不是要對當期房價施加影響，而是改變房產市場的要素結構。

十八屆三中全會《決定》還提出，建立城鄉統一的建設用地市場。對此，聶梅生認為"這一次動到瞭根本，使沒有市場化的信用卡部分市場化"。

北京等地已經開展"小產權房"清理工作。2012年6月至今，北京清理認定83個"小產權房"項目，8名違法當事人已移送公安機關。"北京現在是叫停瞭，而一些房地產機構和金融機構，還在賭。"聶梅生稱，小產權房一定要解決，否則後面的同地同權同價就無從談起。(魏倩)

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/08373753341.shtml

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一線城市可否嘗試放開限購

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在號稱史上最嚴厲的"國五條"出臺之後，房價上漲的趨勢仍未改變，而這或許預示著用行政手段房屋二胎民間房屋二胎借款貸款全省皆可處理調控房地產市場，已經走到盡頭。房地產調控需要回到尊重市場規律的道路上來。

日前，根據中國指數研究院發佈"2013年4月中國房地產指數系統百城房價指數"，2013年4月，100個城市的住宅平均價格自2012年6月連續第11個月環比上漲，漲幅縮小0.06個百分點；同比連續第5個月上漲，漲幅擴大至5.34%。其中76個城市環比上漲，24個城市環比下跌。十大城市住宅均價為1.7萬元/平方米，環比今年3月上漲1.31%。具體來看，北京環比上漲3.11%，漲幅最大。

據媒體報道，一位接近北京住建委的人士透露，不久前，北京一位市領導責成住建委相關負責人想辦法控制住房價。為應對來自市領導及房價控制目標方面的壓力，北京市住建委采取瞭"史上最嚴厲的價格管制"，不僅涉及期房，現房也要限價。

華遠地產董事長任志強、中國房地產開發集團總裁孟曉蘇均認為，過去的調控政策違背瞭市場經濟中的供需規律。即不在擴大土地供給上下功夫，隻是一味地遏制需求，最終使得壓抑許久的購房需求集中爆發。這也是造成過去十年房地產一輪輪上漲的根本原因。

在行政性調控未取得實質性效果的前提下，是否可以取消之前的一系列諸如"限購"等臨時性措施，讓市場來決定一切？通過針對不同人群的實際消費能力分析，由於一線城市泡沫最嚴重，記者認為，一線城市可以嘗試取消限購。

首先，即使房價維持現有水平，對一線城市的廣大普通消費人群來說，購房也是勉為其難。僅以北京2011年的數據為例，2011年北京城市傢庭戶均可支配收入為10.02萬元，商品住宅平均價格為1.55萬元/平方米，95平方米一套房總價為147.4萬元。據此，北京房價收入比為14.7倍，而國際上房價收入比的合理值則為4~6倍。上海、廣州、深圳等一線城市與北京類似。

這說明，北京等一線城市的房價與當地普通居民實際收入水平已經嚴重脫離。更何況2012年下半年以來，以北京為代表的一線城市，房價又迎來新一輪飆升，房價收入比數據更為惡化。

如此，即使房價因為放開限購短期內出現暴漲，從經濟學中的邊際效應角度來看，房價繼續上漲部分，對絕大多數普通人群來說，已經不構成附加影響。

再者，放開限購後房價必會經歷暴漲，隻有這樣，房價才會在達到高點之後最終回歸到其合理價位上。

在缺少外部幹預的情況下，任何產品都會在市場規律的作用下，經由供求關系決定，從而達到合理的均衡價位。如果采取行政手段來幹預，將嚴重破壞市場規律，延緩甚至改變供求的自發調節作用。

如果有關部門最終的調控目標是"實現房價的合理回歸"，那麼在行政性調控手段失效的當前，嘗試放棄限購，無疑是一個現實的舉措。記者靳書陽

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-14/09183149912.shtml

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2月中海銷售90.76億港元拿地支出129.86億

觀點地產網訊：中國海外發展有限公司3月10日晚間公告稱，於2014年2月，公司連同其附屬公司、共同控制實體及聯營公司的合約物業銷售金額約為港幣90.76億元，而相應的樓面面積約為57.14萬平方米。

由2014年1月至2月，中海系列公司的累計合約物業銷售約為港幣243.20億元，相應的累計樓面面積約為136.54萬平方米。

此外，於2014年2月28日，中海系列公司錄得已認購物業銷售約為港幣77.91億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

2014年2月，中海在山東省青島市、河南省鄭州市、廣東省廣州市及黑龍江省哈爾濱市收購瞭四幅新地塊，總應占建築面積約304.21萬平方米，有關新收購土地應付的土地出讓金約為129.86億元。

此外，2014年2月，中海宏洋在江蘇省揚州市及廣西壯族自治區南寧市收購瞭二幅新地塊，總應占建築面積約179.78萬平方米。中海宏洋集團就有關新收購土地應付的土地出讓金約為26.5億元。

而近日，中海集團副董事長、前中海地產主席孔慶平曾公開表示，即使內地樓市出現萎縮，對集團而言市場需求仍大。高雄借錢

至於市場對內房股的憂慮，孔慶平笑言，目前內房股的市盈率都很低，中海還算比較好，按2012年利潤計算為9倍，若按2013年利潤計算還要更便宜，已經可以出手。

對於兵傢必爭的一線城市，孔慶平強調，不會在風口浪尖上搶地，並打"人退我進"戰術。孔慶平說︰"其他發展商總有資金用盡的時候，等他們拿不出錢瞭，我們就進入瞭。"

此外，孔慶平表示，中海抱持隨行就市的策略，對政策和供求關系保持高度敏感，對已經進入的城市都會加大發展力度。一線城市雖然很好，但大傢都在瞄準，地王頻現，因此進入的成本也非常高昂。這種情況下應該理性一些，沒有必要搶地，更應該等待機會。

孔慶平還介紹，中海去年竣工面積超過1000萬平方米，項目遍佈50個城市，要繼續尋求增長動力，面臨很大挑戰。但另一方面，去年全國商品房銷售預計超過10億平方米，意味中海外僅占1%，即使市場出現一些萎縮，例如銷售下降至8億平方米，對中海而言，仍有廣闊的需求空間，關鍵是如何以高質量和高附加值產品在競爭中搶占份額。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-11/08333978011.shtml

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30城樓市松綁房貸卡住脖子個別成交量不升反降信用卡借錢

從6月20日呼和浩特明文宣佈取消限購開始，我國樓市政策出現松動已整整兩月。如今，在全國47個限購城市中，已有37城或明或暗地松綁"救市"。那麼，這些城市的"救市"效果如何？部分城市的限購松綁之後引起的成交回升能否持續？

《每日經濟新聞》記者調查發現，多數城市限購松綁後的成效不彰，個別城市成交量不升反降。在目前房貸利率優惠全面取消甚至上浮的情況下，單方面取消限購對樓市的刺激作用不大，樓市能否回暖，房貸政策成為關鍵。而從半年報來看，房企普遍面臨現金流減少和融資成本的雙重壓力。面對樓市"寒冬"，開發商的"糧草"備足瞭嗎？下一個倒下的會是誰？

自6月20日呼和浩特發文宣佈取消限購以來，"救市潮"已在全國各地蔓延開來。

根據中原地產研究中心的統計數據，截至8月26日，全國47個限購城市中，已有37個城市取消或調整限購政策。

然而，各地救市政策似乎並沒有達到預期的效果。《每日經濟新聞》記者綜合中原地產與克而瑞等機構的研究數據發現，除瞭呼和浩特、南昌、長春、蘇州，大多數出臺救市政策的城市成交並未出現持續回暖，部分城市成交量反而進一步下滑。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，本輪樓市價格出現調整根源在於市場供求關系發生瞭逆轉，除瞭一線城市，大部分城市供過於求，即使限購放松，帶來的新增需求也相當有限。除非房貸能出現大力度松綁，否則市場很難出現實質性回暖。

然而，在中國經濟去杠桿化的大背景下，加上目前處於利率市場化的過程中，銀行的攬儲成本居高不下，寄望房貸資金面放松的想法恐怕要落空瞭。世聯行認為，此前85折的房貸利率優惠恐難再現，預計接下來市場成交回升的力度有限，房企仍需積極跑量。

個別城市松綁後成交反降/

克而瑞監測發現，作為首個放開限購的城市，呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米，遠高於上半年周平均24114平方米的成交，7月該市商品房成交面積178819.45平方米，環比上漲68.62%，同比漲幅也達到42.55%。

然而，呼和浩特的回暖隻是個例。中原地產研究中心對30個調整限購政策的城市跟蹤發現，多數城市成交量出現短期沖高後馬上回落至正常水平，部分城市成交持續低迷，救市政策的長期效果仍待觀察。

在8個率先調整限購政策的城市中，僅呼和浩特成交出現明顯回升，無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州五地則在政策放松初期出現短期成交沖高現象，之後又逐漸恢復至今年3月以來的水平，而短期沖高現象主要是由於集中備案所致；廈門及天津則幾乎對政策調整未作出任何反應。

在隨後政策放松的12個城市中，南昌、長春、蘇州三地在政策放松後的一個月內市場成交有所起色，較今年3月至限購放松前的日均成交量分別上升16%、16%和11%；濟南、福州、成都、杭州、寧波、石傢莊等六地都有明顯的短期成交沖高現象，除成都及福州外，其他四地高位回落後的成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%至56%之間。

武漢及西安政策調整後，市場未有任何明顯反應；海口在限購放松後日均成交量較前期反而下降瞭27%。

在最近調整樓市政策的10個城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯的短期成交沖高現象，其中青島及佛山短期沖高時間分別達到10天和9天，而金華、昆明僅有4天和1天；徐州、貴陽、合肥、大連、長沙五地對政策調整未作出明顯反應，其中徐州由於去年末已經對限購措施作出調整，而長沙從限購令執行初期開始就較為寬松。

克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經濟新聞》記者表示，"部分城市短期沖高的共同原因主要是，限購調整前累積的成交單在限購松綁後集中補備案或補網簽，但並沒有帶動新增成交，因此呈現出沖高後回歸常態的趨勢。"從限購取消之後各城市市場情況來看，購房者看房數量明顯上升，但基本以咨詢政策變化為主，來訪客戶的轉化量(包括意向轉簽約的轉化率)都沒有明顯提升，因此成交量並未出現明顯上升。

中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，在46個限購城市中，除瞭一線城市和部分重點二線城市嚴格執行限購以外，大多數城市的執行力度並不嚴厲，外地人要獲得當地戶籍比較容易，取消限購能帶來的新增購買力自然很有限。

目前來看，各地救市潮對提振房企業績的作用也有待觀察。克而瑞的統計報告顯示，其監測的16傢重點房企7月份銷售額全部呈現環比下跌。

首套房與二套房貸利率趨同/

與各地方政府掀起救市潮相對應的是，困擾市場的房貸緊縮依然沒有好轉的跡象。限貸政策與房貸利率高企，是造成市場購買力疲弱的重要原因。

根據"融360"發佈的7月房貸分析報告，基準和上浮利率依然是房貸市場的主流，絕大部分二三線城市優惠利率已經銷聲匿跡，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實亡。停貸銀行占比相比6月有小幅回落，但也達到12%的高位。

歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，今年上半年雖然各地掀起瞭一波降價潮，但除瞭部分一線城市，大多數城市成交並不理想，一個重要原因是房價下降的同時房貸利率上漲，購房者的實際負擔並沒有降低甚至提高瞭。

"我接觸過的部分城市，房價從年初算已經下降瞭20%，但由於房貸利率從去年的85折變成上浮10%，購房者實際需要承擔的總房款不降反升，這表明信貸政策已經成為制約市場的最重要因素。"歐陽捷說。

"限貸放松或將給市場帶來真正的轉機。"易居中國執行總裁丁祖昱認為，房貸利率下降能大大釋放剛需族的購買力，二套房首付比例下降則有利於減少改善性購房者的換房負擔，限貸與限購同時放松對市場產生的作用將遠大於單一政策的作用，"1+1"的效果會大於2。

實際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支持。江西省政府日前印發的《關於促進經濟平穩增長若幹措施》中指出，要落實首套房貸款優惠政策，適當降低二套房首付比例。

此外，紹興的二套房首付比例不低於40%、紹興和福建省的二套房認房不認貸等措施，成為地方政府在信貸層面救市的一大利器。

但丁祖昱擔憂的是，地方政府要求銀行支持房貸也許隻是一廂情願，由於商業銀行的主管機構屬於央行與銀監會，加上自身的盈利壓力，商業銀行能否采納地方政府的建議還有待觀察，這可能是下半年市場最大的變數所在。

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房企現狀

"糧草"不夠貸款來湊主流房企借長還短過冬

"至少1/3以上的房地產企業經營性現金流和投資性現金流為負，完全是靠籌資性現金流支撐。"蘭德咨詢總裁宋延慶研究多傢地產企業的半年報後如是說。

《每日經濟新聞》記者查閱多傢上市公司的現金流量表發現，面對樓市調整的"寒冬"，房企主要靠貸款來應對。不過，這些借來的"糧草"，並不足以應對房企銷售下降帶來的困窘。根據國傢統計局公佈的企業開發資金數據，前7月房企來自銷售系統的定金、預收款和個人按揭貸款總金額，較上一年減少2170多億元，而新增的國內貸款總金額隻比去年增加不到1680億元。

不僅如此，受上半年貸款成本較高影響，再加上開發商多數認為本輪調整期較長，諸多企業被迫使用利率較高的中長期貸款 "過冬"，導致財務成本上升。如果市場無法在短期內走出困局，部分開發商的資金鏈不僅會更加緊繃，利潤也會被高額的融資成本吞噬。

房企現金儲備下降

以招商地產為例，截至6月末貨幣資金僅為185億元，而年初有242億元；泰禾集團上半年的貨幣資金，更是由年初的66.17億元，減少至上半年末的37.58億元；萬科今年上半年的貨幣資金也較年初有所下滑，截至6月30日，其貨幣資金為428.61億元，而年初是443億元。

當現金儲備大幅減少後，開發商還有沒有足夠的"糧草"應付漫長的"寒冬"？盡管上半年前50名房企中，不少企業的銷售業績仍然增長，有的企業銷售額增長幅度甚至超過100%。但一部分企業銷售額的增長，並沒有給現金收入帶來明顯提升。

以上半年銷售額101億元的泰禾集團為例，上半年銷售商品、提供勞務獲得的現金卻隻有57.68億元。另一傢銷售額110億元的房企金融街的現金收入也隻有71.9億元。

億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東表示，受銀行按揭貸款放款不及時等因素影響，房企目前回款率不高是很正常的現象，而且越是小的公司越容易遇到銷售回款被拖欠的問題。

此前，平安好房網CEO莊諾在每日經濟新聞報社主辦的第四屆價值地產年會上談及，為瞭解決資金的及時回款，不少開發商會選擇將已經簽訂的銷售合同抵押給平安好房網。

宋延慶則直接戳中瞭個別開發商的"痛點"：有些開發商的銷售金額可能並不存在。真正反映企業上半年業績情況的，也許並不是各公司公佈的銷售數據，而是現金流量表。

調整負債結構準備過冬

受銷售額下降，以及回款不力等多重因素影響，今年很多開發商的經營性現金流由正轉負，這使得開發商大幅度增加瞭貸款的規模。而業界普遍認為本輪樓市調整周期較長，開發商為此調整瞭貸款結構，部分短期貸款被中長期貸款替代。

招商地產長期借款金額由年初的170億元出頭，增加至上半年末180多億元，短期借款由上一年的425億元，降至342.5億元。金融街的長期借款由228億元增加至308億元，短期借款則由12.6億元減少至5.3億元。

宋延慶說，在市場回暖時間未知的大背景下，調整短期貸款和長期貸款的負債結構，能大大提高企業資金鏈的安全性。但是，上述做法的代價卻是利息支出大幅度上升。

招商地產中報顯示，公司上半年分配股利、利潤或償付利息所支付的現金由去年同期的10億多元，增加至今年上半年的15億多元。金融街同期上述現金支出項由13億元增加至20億元，泰禾集團的上述現金支出更是由去年同期的6億多元增加至今年上半年的22億多元。

值得註意的是，房企可以通過資本化利息，將部分財務費用在項目開發的成本中攤銷掉，因而在半年報中，上述成本尚顯現不明顯，但上述巨額的財務費用未來無疑將會吞噬房企相當一部分利潤，是企業業績的一大隱患。

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記者觀察

政府有必要救市嗎？

地方政府究竟有沒有必要出手救市？

在 "2014亞佈力中國企業傢論壇夏季高峰會"上，華遠地產董事長任志強說，雖然目前還有較大供應量，從供應情況看，到明年9月份供求關系可能就會出現逆轉。

根據他的測算，今年至少到7月份為止，樓市總需求並沒有下降，而目前的庫存中有一部分是相當長時間都無法消化的，比如像鄂爾多斯的供應量。

按照任志強的預測，其實用不瞭多久，市場就會有一個自發調整，由暫時供應過剩，轉向為供不應求。

此前，新城地產高級副總裁歐陽捷也有過類似觀點。他認為，目前的需求其實非常旺盛，購買力也並不弱，而目前房地產在建項目的道路用地二胎年息借貸增貸轉貸竣工率偏低，隻要再經過一段時間，市場的供需就會逆轉。

如此看來，房地產市場所需要經歷的調整時間並不長，那麼為什麼地方政府還要出手救市呢？

有業內分析人士告訴《每日經濟新聞》記者，政府救市的原因是因為房地產與多個產業直接相關，並且是地方財政資金的重要來源。

根據任志強的觀點，房地產投資增速從19%多下降到10%左右，對於GDP的影響大概隻有0.6個百分點。另據國傢統計局數據顯示，前7月房地產企業購置土地所支付的土地成交價款4828億元，增長9.8%，增速提高0.8個百分點。

既然土地財政收入並未下降，對GDP影響也非常有限，那麼地方政府爭先恐後地救市的原因何在？

《每日經濟新聞》記者瞭解到，目前有救市需求的，主要是那些庫存較高，而市場需求疲弱的二三線城市。

其實當地擁有大片土地的開發商並不希望政府盲目救市，因為救市政策往往會成為地方政府賣地的好機會。雖然短期內救市政策可能會刺激成交量，中長期卻會增加市場供給，給本來就銷售乏力的市場雪上加霜。

而對各地政府來說，與其把精力放在如何救市，不如把時間用於調整地方經濟結構、促進產業優化，吸引更多人才的落戶上。

第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮說，從世界各國的經驗來看，無論經歷怎樣的經濟不景氣，那些經濟發達、就業率和居民收入較高的城市，比如倫敦、紐約，其房地產市場始終能夠保持穩定向上的趨勢；而那些經濟凋敝的地方，樓市更容易遭遇價格下跌的風險。

由此看來，地方經濟的轉型升級才是地方政府更應該關註的，至於房地產市場，還是交給市場的無形之手去自我調節吧。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-29/07472887162.shtml

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