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Nov 02 Mon 2015 06:07
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內容來自sina新聞

魏捷抄底好時機仍需防范風險

編者按 在人們茶餘飯後的談資中，房子可謂是頻率最高。而進入2014年，樓市中關於房價是否降瞭的討論最為熱烈。

2014年開局的樓市叫人有點犯暈，買賣雙方仍然呈現膠著狀態，相當多的購房者還在觀望中等待最佳的出手時機，而各個開發商使出五花八門的手段進行促銷，低首付、一口價、團購、封頂價......比比皆是。

但也有分析人士指出，信貸定向寬松，按揭利率有望下行，將推動樓市復蘇。甚至有業內認為，從目前的成交走勢以及當前定調的房產調控政策透露出的信息顯示，樓市反彈在即。

任志強曾說，中國樓市並不是沒有需求，而是需求被遏制。一方面，政府的行政限購措施抑制瞭一部分需求。另一方面，中國的城鎮化極不穩定，大量人口進入城市，他們的收入比沒被計算在內，而且是巨高的財富收入比，北京和海南的高價房照樣有人買。再從人口數據來看，23歲年齡層最高峰是2015年，這些人有需求，他們可能有爹有老婆，憑什麼說他們買不起房？

在長沙，有不少開發商認為，今年樓市表現為"先抑後揚"，三季度後，房地產市場將回溫。那麼，現在開發商打折促銷大行其道，長沙房價是否已經見底？是否是購房者的抄底好時機？未來長沙樓市發展真的會如開發商所期望的一般回暖嗎？本期廣廈會客廳，新浪樂居與長沙晚報特邀中冶中央公園營銷副總魏捷為我們解讀是否到瞭抄底時機。

中冶中央公園營銷副總魏捷做客廣廈會客廳

主持人：不少樓盤以各種形式優惠促銷，現在長沙的房價是否已經見底？是否已經到瞭購房者抄底的最好時機？

魏捷：記得九幾年的時候，大傢談到房地產的發展周期大概應該是6年，現在根本不是這樣瞭。我認為從理論上來講，是混沌理論的樓市造成瞭開發商紛紛出現明折暗扣的現象。

從上半年兩個季度房企的銷售成績告訴我們林口二胎，完成今年的銷售目標並不輕松，，需要房企拿出誠意和決心，接下來"金九銀十"的大力促銷和隨之而來的各大房企"拼刺刀"戰，也讓市場看到瞭抄底的亮光。越是接近年底，各大房企的沖刺速度越快，相應的以價換量，薄利多銷的幅度也會加強"這也正是購房者出手的好時機。對大多數購房者來說，抄到絕對的底的難度依然很大，有可能等著等著就錯過瞭機會。

從目前長沙熱點區域梅溪湖片區不斷出現的單價6字開頭、濱江板塊出現的單價7字開頭的想象中，購房者也能捕捉一點規律，即純新盤的單價調整幅度更大，房地產本身就是一個低開高走的市場，房企在推純新盤時價格非常靈活，不需要顧慮前期業主。不過提醒購房者的是，當前市場下純新盤由於等待時間過長，風險也比較大，建議購房者挑選信譽好的大開發商，以免因為資金問題造成爛尾樓風險。此輪促銷的領頭者仍然是大型房企，在力求完成今年銷售目標和美化年終財務報表過程中，他們不得不通過讓利促銷來使銷售渠道更加暢通。想要抄底的購房者，不妨緊跟大型房企或者國企的步子，在他們舉出折扣的旗幟之時，搶先選一套適合自己的抄底好房。

最後我需要強調的是抄底並非絕對概念，需要因人而異，並非每個人都要遇到市場最底部才購買，畢竟買房子自住，地段、戶型適合自己最重要，這是抄底的大前提。因此當適合自己的好房源買入時機來臨，出手一定要果斷，切忌盲目追求絕對抄底而錯過瞭最佳機會。

主持人：打折促銷讓購房者眼花繚亂，各位的項目是否也有些營銷舉措？在這個市場行情下，購房者應該怎麼來考量打折模式的含金量以及樓盤是否可靠，避免買到"跑路"盤？

魏捷： 當然，我首先不得不認同一個觀點，對於房企來說降價是最見成效的，但同時也是最不能體現營銷水平的。

關於樓盤的"含金量"，這讓我想到瞭另一個詞匯"品牌"，我們知道一個品牌的締造是需要時間的，那麼什麼是品牌？明確的講它的載體是用以和其他競爭者的產品或勞務相區分的名稱、術語、象征、記號或者設計及其組合，再者，品牌是消費者心靈的密碼，它能引發消費者產生共鳴。我們可以看看身邊的品牌，比如寶馬，奔馳等知名品牌，它們賣給消費者的不是產品，而是價值。(文字整理∕張添)

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/20214226174.shtml

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雅居樂降價走量銷售目標480億

"今年將采取短平快的策略，並以快周轉、實現加大走貨量多銷為主要目標。"雅居樂地產(03383.HK)董事會主席陳卓林近日在業績會上如是表述。雅居樂去年未能完成銷售目標，今年公司將銷售目標提升20%至480億元。而為瞭達到這一目標，雅居樂年內在銷售不暢的項目上，已經采取降價走量策略。

&銀行土地二胎借款年息emsp;2013年雅居樂銷售金額403.40億元，未能達到420億的銷售目標。事實上，這也是雅居樂連續三年沒有完成管理層許諾的銷售目標，其銷售額常年徘徊於300億元~400億元之間。

"公司有信心完成今年480億的目標，並將努力超標完成這一目標，"陳卓林坦言，雅居樂將采取"短平快"的策略，並以快周轉，實現加大走貨量多銷為主要目標。他透露，雅居樂今年首季度銷售金額已經達到95億元。

值得註意的是，今年以來雅居樂多個項目出現降價走量的苗頭，包括常州雅居樂星河灣、成都鉑雅苑、佛山雅居樂曼克頓山項目在內的多個項目降價促銷。陳卓林對此回應說，降價的項目相對而言銷售不暢，"降價是為瞭加速銷售，實現快周轉，加快走貨"。數據顯示，該公司2月平均售價僅為11538元/平方米，較1月下滑9.1%，甚至低於去年全年11606元/平方米的水平。

雅居樂對外加速周轉，變更銷售策略，對內也進行瞭董事會"換血"。雅居樂公佈全年業績的同時，也宣佈董事會重組。根據該公司計劃，原董事會執行董事陳卓賢、陳卓喜、陳卓南三兄弟及陸倩芳(陳卓林妻子)調任為非執行董事，而副總裁黃奉潮、梁正堅及陳忠其獲委任為公司的執行董事。陳卓林對此解釋說，重組為減少傢族色彩，讓內部有能力的高管上升。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-07/19124043140.shtml

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Oct 31 Sat 2015 15:43
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張玉良年初成交平淡無標志性意義

2013年，房地產市場持續回暖，全國商品房的建設量、銷售量、庫存量、交易量都大幅上升，市場供需兩旺。進入2014年1月後，全國各大城市成交量均有所下滑，引來不少"多空爭論"。我認為，今年年初的成交平淡隻是傳統淡季的影響，並沒有標志性的意義，從土地市場的成交情況和標桿企業的業績目標來看，大部分房地產的企業仍然對市場充滿瞭信心

在市場行情整體回暖的同時，也出現瞭以下兩個重要的分化：

第一，一二線城市與三四線城市之間出現明顯的市場分化。一二線城市市場持續回暖，特別是北京、上海等一線城市，商品房和土地成交均量價齊升，且漲幅很大。反觀三四線城市市場，則基本平穩，部分三四線城市甚至面臨整體下滑的趨勢。在此形勢下，部分早先大規模佈局三四線城市的房企也開始調整戰略，轉戰一二線城市。為什麼會出現這種分化？主要緣於一二線城市和三四線城市在經濟發展、產業集聚、人口吸引等方面的差異。一二線城市經濟發達，產業雄厚，教育、醫療、就業等優勢資源高度集聚，吸引力大，而土地卻較為稀缺，房地產供不應求。反之，很多三四線城市經濟發展水平並不高，購買力較弱，人口及資金凈流出，市場空間本就有限，再加上上一輪調控之後，有大量開發企業湧入三四線城市，推動當地土地大量釋放，商品房海量上市，庫存持續地走高，供求失衡狀況不斷的累積。

第二，大型房地產企業與中小型房地產企業之間出現明顯的業績分化。在大型房企高歌猛進、快速發展的同時，大量中小型房企成長性不足，"強者恒強"的市場競爭格局越來越明顯。而且，企業的分化與城市的分化實際上是高度相關的。一二線城市房地產市場成交活躍、成長性好，但同時土地也比較稀缺，競爭較為激烈，土地獲取的門檻較高。實力雄厚、經驗豐富、資源整合能力強的大型房地產企業往往技高一籌，更容易獲得土地、信貸、人才等核心資源以及地方政府的支持。如此一來，大型房企與中小型房企的業績分化也就是必然的現象瞭。

房地產企業的轉型趨勢

近年來，隨著行業的整體發展和市場的不斷調整，標桿房地產企業都因時順勢，加快瞭轉型升級的步伐。當前，正在發生的房地產企業轉型主要呈現出以下五個趨勢：

一是產品轉型：從單一開發走向綜合開發。近年來，在傳統的住宅產品的基礎上，房地產行業的產品形態更加細分，越來越多的房地產企業正在嘗試投資開發產業地產、商業地產、文化地產、旅遊地產、養老地產等綜合性的產品形態。比如，我們綠地較早就涉足瞭商業地產的開發，並在超高層的地標、城市的綜合體等領域已經形成自己的核心競爭優勢，去年全年我們商辦項目的銷售金額占總量的40%左右，極大地支撐瞭企業整體業績的穩定增長。2胎代墊款銀行貸款全省皆可處理

近兩年，我們還發揮資源集成優勢，大力發展產業地產，目前已在全國多地投資開發空港產業園。同時，行業內的其他標桿企業也都積極加大瞭綜合開發的力度，如：萬達大力發展旅遊文化地產；保利聚焦"銀發經濟"，加大養老地產的投資開發力度等。

二是業態轉型：從開發商走向運營商、服務商。實際上，房地產企業從開發商向運營商、服務商轉型是產品形態的綜合化的自然延伸，也是房地產行業不斷完善成熟的必然要求。隨著產業地產、商業地產、文化地產、旅遊地產、養老地產等綜合性產品的大量出現，必然對產品本身的運營管理提出要求；與此同時房地產企業在開發硬件產品的基礎上，也越來越重視開發服務產品的價值。近年來，在運營服務方面，房地產企業已經取得瞭很大的進步。比如，萬達已經在商業地產運營方面創出瞭自己的品牌。綠地發揮"平臺化"優勢，積極整合上下遊產業資源，在產業園的規劃設計、產業招商、運營配套、產城融合等方面均形成瞭很強的實力。萬科最近也提出，要做城市的配套的服務商，並入股徽商銀行開展社區的金融服務。

三是市場轉型：從國內經營走向海外經營。當前，新興市場和發達市場進入瞭不同的發展周期，歐美等發達市場已經從危機中復蘇，而新興市場則由於結構性的問題出現瞭不同程度的衰退。相對而言，歐美等發達國傢市場正處於資產價格相對較低、未來成長性相對較強的上升階段。在這種大的背景下，優化資產組合配置，出海投資開發，成為房地產企業的一時風潮，方興未艾。綠地、萬科、萬達、碧桂園等眾多行業內標桿企業均在此行列。如，綠地重點圍繞歐美等發達地區，在較短的時間內就形成瞭"四洲九國十三城"的全球投資佈局。而且，中國房地產企業的海外項目已經有瞭可觀的產出，如綠地韓國項目、澳大利亞項目、碧桂園馬來西亞項目等，都取得瞭良好的經濟效益和社會效益。

四是資源配置轉型：從低能級走向高能級。作為高度杠桿化的行業，房地產企業的發展與其對金融等資源的配置能力高度相關。近年來，中國房地產企業金融化步伐加快，配置資源的能力不斷增強。一方面，房地產企業融資的手段越來越豐富，在傳統的項目貸款的基礎上，信托、發債、上市融資越來越常見；另一方面，房地產企業融資的渠道也越來越多元，特別是在國內資本市場受限的背景下，很多房地產企業紛紛抓住國際資本價格走低的契機，著力獲取海外低成本資金。去年，赴港上市、設立香港上市公司平臺成為行業內企業的一時風氣，綠地、萬科、中海、恒大、碧桂園、綠城等標桿房企均利用港股平臺，境外發債融資。

五是模式轉型：從線下走向線上。當前，很多行業在互聯網的影響下，正發生著顛覆性的改變。雖然現在還處於萌芽階段，但房地產與互聯網的"聯姻"也將是大勢所趨。市場上已經有三種形式的探索：第一，營銷模式電商化。將房地產營銷由傳統的線下往線上拓展，並通過"大數據"手段科學確定細分市場、客戶渠道和精準的廣告投放。一些房地產企業去年便開始籌備進軍電商，並計劃將旗下業務打包上線。

第二，建立線上社區服務平臺。依托信息技術，將傳統的物業管理轉型升級為社區服務平臺，為社區居民提供管傢、商業、小貸、文化、娛樂等各種服務，充分挖掘客戶的消費能量。花樣年等房地產企業已經在進行這種嘗試；第三，嫁接互聯網金融資源。2013年是互聯網金融元年，"餘額寶"等線上理財產品已經對現有投融資體系有瞭相當的影響，根據央行公佈的數字，2014年1月在人民幣貸款增加1.32萬億元的同時存款罕見減少9402億元。目前，線上理財資金主要投向貨幣基金。為保持較高的收益率，已經有人在考慮將其投向房地產、基建等領域。

當下中國改革對房企的機遇

去年秋天召開的中共十八屆三中全會，為新一輪中國經濟社會全面深化改革拉開瞭序幕。會議發佈的決議，對15個大類、60個小類、300項改革措施進行瞭詳細的部署，范圍廣泛、內涵豐富。當前，部分改革舉措已經在逐步落實。根據我對三中全會精神的理解和對改革實踐的觀察，結合房地產行業本身的具體特點，我認為房地產企業在當下中國改革的過程中將面臨四大發展機遇。

機遇一：房地產企業的總體發展環境將更為寬松。中共十八屆三中全會提出，要進一步推進市場化改革，使市場在資源配置中起決定性作用，大幅度減少政府對資源的直接配置。我認為，其核心精神可以歸結為：放松管制，對內搞活，對外開放。客觀上來講，過去我們的管制還是太多，政府對資源的直接配置、對微觀事務的直接管理還在不同層面廣泛存在。僅就與房地產行業緊密相關的各要素而言，城鄉土地、信貸利率、人口戶籍等都是高度管制的，房地產調控就是這種狀況的集中體現。可以預見，隨著新一輪市場化改革的全面深化和持續推進，資源配置將更加市場化，房地產調控也將更加市場化和具有針對性，房地產市場和房地產企業都將迎來更加寬松的外部發展環境。

機遇二：政策層面將更加註重對市場供應端的調節，行業產能將進一步釋放。各種跡象都表明，新一屆政策制定者對房地產的政策思路較之前有較大的變化。自去年以來，新一屆政策制定者不再像以往那樣強調"堅持房地產市場調控"，而是轉而提出"加快推進住房保障和供應體系建設"。我認為這在某種程度上標志著，政府對房地產的政策焦點，已經由解決"房價上漲過快"的具體問題，轉變為"住房供應體系建設"的系統問題。優化供應端，建立合理的住房供應體系，並通過市場化手段加大住房供應量，將成為房地產業的首要任務。屆時，房地產行業的產能將進一步釋放，同時房地產企業的活力和積極性也將被進一步激發。

機遇三：隨著"農業轉移人口市民化"的有序推進以及大規模棚戶區的改造，將進一步增加市場對住宅的需求。中共十八屆三中全會和中央城鎮化工作會議，都提出要推進"以人為核心"的城鎮化，其基本落腳點是：除特大型城市外，逐步放松戶籍管制，逐漸實現農業轉移人口市民化。隨後召開的中央農村工作會議更是就此提出瞭3億的具體指標，即到2020年，要解決約1億進城常住的農業轉移人口落戶城鎮、約1億人口的城鎮棚戶區和城中村改造、約1億人口在中西二胎房屋銀行年息部地區城鎮化。隨著這些具體指標的逐步落實，大量進城落戶人口(有時還包括他們的隨遷傢屬)、棚改居民將對城鎮的首套住房和改善的住房產生需求。這將為住宅產業的發展提供強勁的動力。

機遇四：隨著"產業與城鎮融合發展"的逐步深化，將進一步增加市場對產業、商業等綜合地產產品的需求。安居和樂業是一個問題的兩個方面。在推進農業轉移人口落戶城鎮的同時，必須解決他們的就業問題，必須增強城市的綜合承載能力，這就對城鎮的產業支撐提出瞭更高的要求。而強調"產業與城鎮融合發展"，也是新型城鎮化的一個鮮明導向。要發展產業、拓展功能，實現產城融合、產城一體，就必須有具體的載體。因此，可以預見，現在方興未艾的產業地產、商業地產等綜合性的地產還將面臨巨大的市場需求，順應這一需求、積極進行轉型發展的房地產企業還將獲得長足的發展。

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漸進式延遲退休方案有望後年推出方案

??新華社記者侯麗軍趙曉輝胡浩

??經濟增速放緩，怎麼穩就業？如何保障養老金收支平衡？醫保全國聯網有無具體時間表？延遲退休方案何時出臺？3月10日，人力資源和社會保障部部長尹蔚民、副部長胡曉義參加十二屆全國人大三次會議記者會，回答瞭中外記者有關就業和社會保障方面的提問。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

??就業：確保今年城鎮新增就業1000萬人以上

??經濟下行壓力下，就業形勢將更為嚴峻，今年城鎮新增就業1000萬人以上的目標能否完成？對此，尹蔚民說，要付出更艱巨的努力，但有信心。

??他說，今年城鎮新增長勞動力1500萬人左右，其中高校畢業生749萬，還有中專、技校和初中高中畢業以後不再繼續升學的學生，以及需要轉移就業的農村富餘勞動力。

??“總量壓力巨大，結構性矛盾更加突出，要以高校畢業生和就業困難人員為重點，精準發力，保持就業局勢穩定。”尹蔚民說。

??他表示，要繼續實施大學生創業引領計劃和大學生就業促進計劃，推動創業帶動就業，破解創業資金難題，真正形成大眾創業、萬眾創新的局面。同時，積極面對產業結構調整、化解過剩產能中可能出現的失業風險，做好失業人員的再就業工作。

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??退休：漸進式延遲退休方案有望2017年推出

??備受關註的延遲退休政策有無時間表？尹蔚民說，爭取今年完成方案制定，明年報經中央同意後征求社會意見，後年正式推出。方案推出至少五年後，再漸進式實施。

??他說，這項政策的提出主要針對我國法定退休年齡偏低的實際情況。我國目前的法定退休年齡是在新中國成立初期確定的，當時人均預期壽命隻有40歲左右。60多年來，我國經濟社會發展，人口數量、結構和預期壽命都發生巨大變化，有必要對退休年齡作出調整。

??“目

前，社會對延遲退休的問題還沒有形成共識。”尹蔚民說，延遲退休方案的制定會充分考慮社會各界的意見和看法，使方案更周到，為各方面所接受：一是會根據國

傢人口老齡化趨勢和勞動力狀況把握調整的節點和節奏；二是“小步徐趨、漸進到位”，每年隻延長幾個月的退休時間，經過相當長的時間再達到法定退休年齡；三

是會有社會預告。

??養老：力爭今年出臺職工養老保險全國統籌方案

??尹蔚民說，力爭在2015年出臺職工養老保險

全國統籌方案。實行全國統籌以後，可以在全國范圍內調劑餘缺、分散風險。他說，養老保險目前總體運行平穩，無論是企業職工養老保險，還是城鄉居民養老保

險，都是收大於支。但是，人口老齡化對養老保險基金收支平衡影響巨大，解決收支平衡問題需要綜合施策。

??“首先要加大擴面征繳力度，扣除在校學生和學齡前兒童，其他人都應納入養老保障制度體系。”尹蔚民說，目前還有近2億人未納入養老保險范圍，其中一半要參加城鄉居民養老保險，一半要參加職工養老保險。我們已經制定瞭‘全民參保計劃’，正在紮實推進。”他說。

??此外，還將多方籌措養老保險基金，做好結餘養老保險基金的投資運營。他透露，已形成養老保險基金投資運營基本方案，有望於下半年按程序報請黨中央、國務院審定。

??“養老保險基金都是企業、個人繳付的錢，要保障基金絕對安全，不能讓老百姓的養老錢受到損失，在投資運營上要非常審慎。”尹蔚民說。

??他介紹，養老金投資運營將堅持市場化原則，由專業投資機構按照市場規律進行投資運營，堅持多元化投資方向。除瞭繼續購買國債、存銀行外，會選擇一些效益較好、有升值前景的項目進行投資，對進入股市會有比例限制。

??醫保：今年基本做到省內異地醫保結算

??我國全民醫保體系基本形成，職工基本醫療保險、城鎮居民基本醫療保險、新農合三項基本醫保制度覆蓋人數超過13億。在廣覆蓋的基礎上，如何讓大傢就醫更便捷？

??“三項醫保制度的‘三保合一’正在推進。”胡曉義說，到去年底，已有8個省級地區、35個地級地區以及幾十個縣，實現瞭“三保合一”，下一步將先推進城鄉居民醫保制度標準統一，使人口在城鄉流動中醫保關系的接續更加順暢。

??如

何解決異地就醫結算問題？胡曉義說，第一要循序漸進，優先解決異地安置退休人員的就醫結算問題；第二，在技術環節上予以推進，目前全國統一標準加載金融功

能的社會保障卡已發行瞭7.3億張，要讓卡優先用於醫療保障；第三是要使醫療資源的配置更加均衡，特別是優質醫療資源應更多下沉，讓更多群眾在基層或本地

得到優質醫療服務。今年要基本做到省內異地醫保結算。

??關於機關事業單位職工參加醫療保險問題，胡曉義回應說，職工醫療保險推進速度較快，目前已有3億多人納入職工醫保制度，沒有參加職工醫療保險的三個省的省直機關和中央在京的國傢機關和事業單位，將建地容積率貸款全省皆可處理加快推進。

??（新華社北京3月10日電）

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青島四十一中學將擴建可容納36個班

本報訊(記者辛小麗)昨日，記者從市規劃局獲悉，青島第四十一中學將改擴建，達到36班代墊2胎學校教學標準。

據瞭解，青島第四十一中學位於市北區汝陽路25號，規劃用地面積24245.3平方米，地上建築面積19380平方米，其中規劃建築面積1538二胎化貸款全省皆可處理0平方米，現狀建築面積4000平方米，地下建築面積4600平方米，設置停車位110個。本次改擴建方案設計沿用原有學校的佈局結構，300米運動場地位置朝向基本不變，總平面佈局采用瞭半圍合的庭院佈局模式，整體呈反"E"字形佈局，結合現狀建築順應瞭學校的整體佈局，交通聯系便捷，同時創造瞭豐富的室內外交流空間。學校的主入口設在瞭北面的太康路，次入口設在瞭東面的汝陽路，沿建築周邊佈置瞭4米的消防環道，滿足瞭消防要求。學校的教學樓為4~5層建築，以東、南向佈局為主。總體的造型設計采用瞭現代的建築風格，同時強調瞭人性化、情趣化的空間塑造。

該規劃方案目前處於公示階段，具體規劃方案在青島規劃展覽館陽光公示廳(東海東路78號)、規劃局政務網站及項目現場進行公示，公示時間為7月10日~16日，其中項目現場為7月10日~12日，咨詢電話：85656796。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/08382814386.shtml

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Oct 31 Sat 2015 15:39
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房貸計算樓市低速增長仍將持續房企八仙過海求變求生

??陸續出爐的2014年房企“成績單”顯示，房地產行業正面臨銷售減緩、利潤下滑、兩極分化的狀況，為瞭生存和發展，不少房企開始籌謀“房地產＋X”的多元發展之路。專傢表示，樓市低速增長態勢仍將持續，承壓求變將成房地產行業2015年的突出特征。

??房地產銷售“坐滑梯”

??行業迎來並購潮

??從目前已公佈的40傢上市房企銷售額業績看，有24傢未完成年度任務，其中包括排在前十名的保利、中建、世茂、華潤置地4傢企業。中小型房企更是慘淡，如當代置業的100億元年度銷售目標，實際隻完成73.5億元。

??在A股已公佈財報的36傢上市房企中，7傢房企預告虧損，17傢房企預告凈利潤同比下滑。

??“成績單”還顯示出，房地產行業正逐漸分化為三個梯隊，不同梯隊業績的分化正在加劇。

??第一梯隊為銷售額突破千億元的房企，目前有綠地、萬科、萬達、恒大、保利、碧桂園、中海、中建8傢。其中，領跑地產板塊的萬達集團2014年收入2424.8億元，同比增長30%。

??第二梯隊的房企主要在300億元到800億元銷售額之間，有綠城中國、世茂、融創、華潤、富力等。

??第三梯隊則在300億元規模以下的中小房企，該梯隊不少房企同比增速已降至個位數甚至負增長，如萊蒙國際2013年實現瞭61%的業績增長，而2014年的銷售增速僅為6%；瑞安房地產2014年銷售額同比大降41%。

??庫存高企加劇融資難

??房企資金壓力凸顯

??“大多數中小房企根本拿不到貸款，現金流快幹瞭。”福建三明一傢房地產企業總經理巫朝魁談到當下困局時，坦言融資是房企最大痛處，“目前銀行針對中小開發商的開發貸已"事實停貸"。”

??福建一傢上市房企內部員工也告訴記者，公司因資金鏈緊張，向員工高息借貸，月息兩分五左右，同時還鼓勵員工認購集團開發的商品房。

??據券商申銀萬國統計，截至2014年三季度，其監測的A股百強房企加權計算後的凈負債率為103.5%，為2007年以來的最高水平。克爾瑞研究中心統計數據則顯示，2014年三季度末，A股139傢房企中，4傢大房企凈負債率為62%，環比下降2個百分點，負債水平合理；15傢中型房企凈負債率為137%，環比上升3個百分點，逼近高位警戒線；還有120傢房企凈負債率高位徘徊在109%，環比微增1個百分點。

??庫存高企則令開發商資金鏈更加緊繃。國傢統計局最新數據顯示，2014年末，商品房待售面積同比增加12874萬平方米，銷售面積同比下降7.6%，全國房地產開發投資增速繼續回落，其中定金及預收款下降12.4%。

??樓市調整仍將持續

??房企求生多元經營郵局貸款

??受訪專傢表示，2014年房地產進入庫存高企、融資緊張、銷售疲軟的樓市調整期，這一低速增長態勢將在2015年上半年持續。不少房企已先行謀劃多元發展之路，通過“主業＋X”方式降低企業運營風險。

??萬科在房地產行業上下遊做文章。繼27億元入股徽商銀行後，2014年7月，萬科又與渣打銀行達成合作協議，合建金融數字化智慧社區；與韻達快遞展開快遞便民服務點合作；今年1月還傳出萬科佈局傢裝行業的消息。

??一些房企則幹脆當起“包租婆”。SOHO中國曾公開披露，將推出1500個座位單元用於短租服務，主要面向一線城市人數較少的創業團隊及自由職業者等人群。

??恒大則跨界發展，業務涉及飲用水、農牧業、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等行業。綠地則在南京、重慶等地投資近600億元進入地鐵產業。

??“大房企業務多元化可以更好發展，部分小房企轉型甚至退出市場則是為瞭生存。”上海易居研究院研究員嚴躍進認為，資金充裕的大型房企可嘗試向新興產業拓展業務，但中小房企應當在區域市場積累土地儲備，圍繞新型城市化打造標桿項目，中型房企則可以在城市地標項目、區域養老項目、棚戶區改造等層面進行開發。

??福州大學房地產研究中心王阿忠等受訪專傢認為，房企盲目涉足非房業務也可能拖累主業。房企還是要依托自身優勢，圍繞產業鏈橫向共生或縱向延伸轉型，同時加強公司治理結構科學化。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/06455966697392828105549.shtml

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Oct 31 Sat 2015 15:38
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市內四區國有建設用地供應總量控制在610公頃左右

本報訊日前，市政府網站公佈《大連市2013年度市本級國有建設用地供應計劃》。據瞭解，2013年度大連市市本級(包含中山區、西崗區、沙河口區和甘井子區，不含高新區)國有建設用地供應總量控制在610公頃左右。該供應計劃提出，凡是被列為國傢、省、市重點項目和保障性安居工程的，優先安排用地指標。將重點保證保障性安居工程及中小套型普通商品住房用地供應。2013年住房供地計劃供應量在過去5年年均供應量的基礎上，根據市本級年度房地產市場調控政策和計劃進行適當的調整。其中，保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住宅用地總量的70%。

新聞來源http://dl.house.sina房貸利率最低的銀行.com.cn/news/2013-06-16/08452252170.shtml

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Oct 30 Fri 2015 11:55
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綠地恒大高調攀比玩足球業內稱燒錢意在拿地便利

綠地入主申花燒錢"玩足球"欲比恒大中超成"中國房地產足球超級聯賽"

2月6日晚間，綠地官方宣佈，將上海申花足球隊更名為上海綠地足球俱樂部上海綠地申花隊。至此，中超最後一傢沒有房地產背景的足球俱樂部也被房企接手，成為瞭名副其實的中國房地產足球超級聯賽。業內人士稱，除瞭知名度和影響力之外，房企有足球俱樂部資源後，可能帶來拿地等多方面的便利，"這才是房企背後的目的。"

綠地恒大高調攀比玩足球

2月6日晚間，綠地官方宣佈，將上海申花足球隊更名為上海綠地足球俱樂部上海綠地申花隊。此前，在蛇年的最後一天，綠地集團在其官方微博上宣佈接手上海申花足球隊。

昨日下午召開的媒體見面會上，綠地集團執行副總裁兼新成立的上海綠地足球俱樂部董事長吳曉暉直言，"滿意的答卷"將是中超冠軍、亞冠冠軍乃至世俱杯冠軍。氣勢上比肩恒大接手廣州足球時，恒大老板許傢印放出的"爭取3~5年奪取亞冠冠軍"。業內一片驚呼綠地有望成為"第二個恒大"。

昨日，廣州恒大高調宣佈簽約意甲傳統勁旅博洛尼亞隊長、意大利現役國腳亞歷山德羅·迪亞曼，轉會費達690萬歐元，折合人民幣約5674萬元，合同期三年。

但是綠卡債地方面對於投入方面不肯正面回應。此前有媒體猜測綠地購申花價碼不低於2億元。

作為房企進軍足球的"成功典型"，恒大在其球隊的投入上可謂不惜血本。恒大曾經在2012年發佈報告稱，其2011年在足球上的投入為5億元。而其管理層曾公開表示過往三年，恒大在足球上投入超過17億元。

有數據顯示，2012賽季16傢中超俱樂部總投入達30億元人民幣，平均下來每傢俱樂部球隊的投入近2億元。

業內：玩足球可能帶來資金鏈緊張

在中國足球超級聯賽成為名副其實的"中國房地產足球超級聯賽"背後，房企"玩足球"所可能帶來的資金鏈緊張狀況頗受關註。

公開數據顯示，綠地集團2013年實現業務經營收入3283億元，利潤總額達140億元，分別增長35%和19%。而恒大集團目前的年報尚未出爐，2012年利潤為90億元。從數字看來，綠地集團的資金實力較強。不過，綠地集團目前的負債率高於全行業平均水平。據綠地集團董事長張玉良透露的消息，綠地集團負債率達到85%以上，而保利、萬科三季度季報顯示負債率僅為80%左右或以下。

"對於一個年收入達到幾千億元的企業來說，每年在球隊上花幾個億不至於造成明顯資金鏈壓力。"中國房產信息集團研究總監薛建雄對記者表示。

薛建雄認為，"有瞭足球這個資源之後，去很多城市拿地更加方便，比如可以用配建足球學校等方式和政府談判獲取地塊，避開土地市場上激烈的招拍掛。隻要一塊地談便宜幾個億，一年的投入就可以回來。"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-09/09133911376.shtml

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Oct 30 Fri 2015 11:54
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連平等專傢解讀央行降準始末

??央視財經一片呼籲聲中，中國人民銀行今天傍晚終於發佈瞭全面降準的消息。央行決定，自2015年2月5日也就是明天起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。同時，為進一步增強金融機構支持結構調整的能力，加大對小微企業、“三農”以及重大水利工程建設的支持力度，對小微企業貸款占比達到定向降準標準的城市商業銀行、非縣域農村商業銀行額外降低人民幣存款準備金率0.5個百分點，對中國農業發展銀行額外降低人民幣存款準備金率4個百分點。

??根據12月底113.86萬億元的人民幣存款餘額來計算的話，這次普遍降準將會釋放金融機構流動性5700億元，加上定向降準的額度，估計總共釋放的流動性超6800億元。

??現在問題來瞭，央行為何選在周三降準呢？

??宗良中國銀行國際金融研究所副所長

??日本、加拿大、歐元區、澳大利亞紛紛采取降息等量化寬松的措施，這種背景下，中國適度靈活地采取相應政策，也是一種合理的選擇和調整。

??選擇在年底年初降準，也是向市場釋放瞭一個明確信號——2015年整體資金面會相對寬松，企業融資成本會繼續降低，會鼓勵企業和個人進行投資和消費。

??魯政委興業銀行首席經濟學傢

??我認為這是基於此前中國官方公佈的PMI低於50的一個反應，這種情況在2008年和2012年都出現過，對此央行都做出瞭明確反應，要麼降息，要麼降準，這一次低於50也直接促成瞭降準的行為，央行希望通過政策緩解企業融資問題，促進經濟穩增長。

??此外，全球整個面臨通縮的氛圍，這時候其他經濟體都通過國內政策的寬松來推動國內本幣的貶值，我覺得中國央行這樣的做法也是無可厚非的。

??連平交通銀行首席經濟學傢

??目前貨幣政策總體還是穩健的，隻是穩健中有一些偏松方面的操作，依然屬於微調。未來貨幣政策還會繼續保持穩健的基調，如果外匯占款持續保持低位，存款增長較慢，小幅度的降息和降準都有可能出現，大概2—3次，每次0.5個百分點，大幅度的寬松政策不會出現。

??宗良中國銀行國際金融研究所副所長

??我們國傢的貨幣政策是根據我們的經濟發展狀況決定的，目前我們貨幣政策調整的空間比較大，主要是通脹率較低，外匯占款增速較低，甚至出現負增長，這種情況下，我們采取降息降準的政策空間都比較靈活。央行現有的貨幣政策工具有很多，我們很難連續直接運用某一個工具，因此連續降準和降息的可能性比較小。所以根據經濟運行狀況，我們可以靈活地搭配使用降準、降息、公開市場操作等多種工具，全年1到2次降準是合適的。

??魯政委興業銀行首席經濟學傢

??我們的外匯占款已經出現趨勢性的回落，外匯儲備也出現瞭趨勢性的下降，所以未來肯定是進入瞭一個準備金率持續下降的通道，我們預計未來至少還會有兩次降準和一次降息。

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??由於央行降準被認為有利於中國經濟增長，與中國經濟因素關系密切的澳元、新西蘭元一度應聲上漲大約0.5個百分點，但隨後逐漸回落，其它外幣表現相對平淡。而離岸人民幣兌美元匯率在降準消息宣佈後，兩分鐘內瞬間貶值100多個基點，從6.2491一度上行至接近6.2600的水平。問題又來瞭，降準是否會推動人民幣繼續貶值呢？

??宗良中國銀行國際金融研究所副所長

??人民幣匯率貶值幅度不會過大，中國這樣一個發展中的大國，很難和美元直接掛鉤進行貶值操作，我們隻能在一個合理的幅度內做一個調整。人民幣走的是總體升值，局部時期貶值的道路，未來人民幣還要國際化，總體會小幅升值，保持穩定，今年貶值空間最多2%。

??魯政委興業銀行首席經濟學傢

??我們分析人民幣實際有效匯率的高估是造成中國經濟目前的低迷和企業債務高企，以及政府為刺激經濟而導致政府負債高企的一個關鍵，如果人民幣有效匯率能夠實現戰略性的貶值的話，將會對中國經濟起到至關重要的推動作用。考慮到2015年美元的升值幅度應該會超過5%，如果人民幣兌美元的貶值幅度不能超過美元的升值幅度的話，恐怕人民幣實際有效匯率還會升值，這對國內經濟困難的緩解作用還是有限的。

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Oct 30 Fri 2015 11:53
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李克強:今年再取消下放超200項高含金量審批項

國務院部門行政審批制度改革工作推進會6月6日在京召開，中共中央政治局常委、國務院總理李克強作出重要批示，批示指出："一年多來行政審批制度改革成效顯著，有力激發瞭市場活力和發展內生動力，應予肯定。深化行政體制改革任重道遠。今年要按照政府工作報告要求繼續奮力攻堅，聚焦投資創業創新等經濟社會發展領域，再取消和下放200項以上含金量高、能夠激發市場活力的行政審批事項，更多釋放改革紅利。各部門要進一步解放思想，轉變職能，放管結合，取信於民。深入研究解決疑難問題，確保改革平穩推進"。國務委員兼國務院秘書長楊晶出席會議並講話，強調要認真貫徹落實李克強總理重要批示精神，精心組織、紮實工作，確保完成行政審批制度改革各項任務。

會議指出，新一屆政府組成後，在黨中央、國務院科學部署和有力領導下，各部門、各方面齊心協力，取消和下放瞭一批行政審批等事項，摸清並公桃園二胎代償任何問題免費諮詢佈瞭國務院各部門現有行政審批事項清單，嚴格規范和控制新增行政審批事項，事中事後監管不斷加強，有效激發瞭市場活力、發展動力和社會創造力，改革成效還將在今後不斷顯現。

會議強調，黨的十八屆三中全會從發揮市場配置資源決定性作用和更好發揮政府作用的高度，對深化行政審批制度改革、加快轉變政府職能提出瞭新的更高要求。各部門要按照黨中央、國務院的決策部署，協同配合抓好行政審批制度改革的組織落實。要加大對經濟增長、促進就業創業密切相關審批事項的改革力度，重點是取消或簡化前置性審批。要認真清理非行政許可審批事項，消除審批管理的"灰色地帶"。要繼續清理各類資質資格審批項目，減少行政事業性收費和專項轉移支付。要堅持放管結合、放管並舉，創新監管方式，加強和改進事中事後監管。要著力推進行政審批規范化，最大限度減少自由裁量權，促進廉潔高效政府建設。

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