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內容來自sina新聞
??估值邏輯切換
??事實上，上述政策放松導致地產股估值邏輯發生變化，早在降息之後便已開始。以招商地產為首的龍頭2014年11月開始發力，招商地產至今股價已翻番。
??地產股集體飄紅背後，眾多券商地產分析師指出，這是調控政策退出、貨幣政策寬松、銷售開始回暖、基本面持續超預期等疊加形成的趨勢性行情。
??利好消息不隻北京調整公積金貸款。房貸利率依舊呈現明顯的下調趨勢，據融360數據顯示，全國首套房貸款平均利率實現六連降，2014年12月份創年內新低，並首次跌破基準利率。此外，央行正式發文2015年起將部分原在同業往來項下的存款納入各項存款范圍。未來信貸政策將進一步寬松的信號開始釋放。
??在2014年就要說再見的這天，10隻地產股意外漲停，地產板塊漲幅高達5.20%。當天消息面上，北京住房公積金管理中心宣佈上調住房公積金貸款額度成為瞭導火索，這是北京自2008年以來的首次調整，上升幅度高達50%。業內人士分析，這使得樓市調控放松預期進一步升溫，將推動持續觀望的需求加快入市。
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地產股估值邏輯切換一季度仍看漲？
??不過，隨著房地產告別高增長時代，房企分化逐步加劇，集中度大幅提升的行業趨勢確立起來，地產股的分化也將愈加明顯，低估值的龍頭藍籌股會被繼續看好。
??2014年12月住宅銷售的放量則成為房企基本面開始轉好的鋪墊。Wind數據顯示，2014年12月單月30大中城市住宅銷售面積單月同比增長29%，12月的最後7天日均成交量為96萬平米創近3年新高。
??在侯麗科看來，2015年圍繞資金面、基本面邊際改善這一確定主題，預期地產再融資逐步放行、一線城市限購條件弱化、房地產綜合稅制改革、房地產相關資產證券化、個人所得綜合稅制推進（房貸利息支出有望抵個稅）等一些催化劑也將構成板塊估值修復的重要推力。“看好增量資金入市帶來的比價效應，一季度堅決配置地產股。”
??延續2014年最後一天的股市行情，中糧地產、首開股份、保利地產等在新年第一個交易日再次沖到漲停板集體會師，截至當日收盤，地產板塊整體漲幅2.66%，6隻股漲停。
??廣發證券分析師樂加棟指出，由於房地產市場近年來的持續政策調控，地產股估值長期處於較低區域，2014年整體市場低迷、銷售放緩、業績低增長已經在股價中得以反映，直至近期重點城市的成交反彈才引發瞭地產股的大幅飆漲。
??地產行業分析師認為未來一個季度，地產板塊仍具有充足的上漲空間，並且有可能繼續領漲大盤。
??銀河證券分析師趙強認為，2014年地產板塊上漲的兩大邏輯分別是估值體系的改變和流動性的持續改善。目前，以大類資產配置結構調整、放開直接融資、港股通、註冊制預期等為邏輯支撐的低估值板塊估值上行的趨勢依然在延續，地產板塊估值上行是大概率事件。
??“進入2015年，整體政策環境將持續寬松，房地產銷售市場也仍將延續去年底高位的態勢，預計一季度商品房的銷售將同比增長。行業數據的方向性改變將引發房地產股的估值修復行情。”東興證券分析師鄭閔鋼分析。
??國泰君安證券分析師侯麗科則再次重申對地產股的推薦。侯麗科分析，2015年信托到期規模接近2300億元，中性假設下，地產行業資金缺口為656億元，相比一年8萬億的銷售規模，總體風險可控；另外，地產行業在2015年銷量高位維穩、價格波動收斂，總體供需呈“弱平衡”，但結構性缺口仍然存在。
??不過，隨著房地產告別高增長時代，房企分化逐步加劇，集中度大幅提升的行業趨勢確立起來，地產股的分化也將愈加明顯，低估值的龍頭藍籌股會被繼續看好。
??陣營分化藍籌股受青睞
??然而，研究整個地產板塊不難發現，地產股走勢也出現瞭明顯的分化，大盤藍籌股漲幅居前，中小盤地產股稍微遜色。龍頭藍籌股則成為瞭證券分析師們較為認可的最佳推薦。
??通過對二級市場的技術面分析，侯麗科認為，地產板塊2015E的平均市盈率在10倍，龍頭房企的平均市盈率則在8倍，估值相對較為便宜，隨著註冊制漸行漸近，低估值藍籌性價比進一步凸顯。
??鄭閔鋼也表示，雖然目前房地產板塊的整體估值（TTM）在20.66，高於A股市場整體的17.43，但主流的房地產股的估值仍很低，比如萬科在9.90、保利地產在9.50，很有修復的需要。
??從基本面來看，藍籌地產股在融資便利性、資金成本、整合收購、銷售彈性方面的優勢都遠遠高於行業平均。數據顯示，2014年排名前十的房企集中度大幅上升近3.5個百分點，而2014年12月份龍頭地產股的銷售完成情況也高於預期，同比、環比均有較高增速。此外，自降息以建地貸款台南七股建地貸款來，保利、招商等龍頭地產的股價已經翻番。
??趙強預計，2015年流動性好的市場將會越來越明確，政策面預期積極但影響趨於淡化、信貸偏好趨於顯性化，行業統一的盈利模式將會面臨挑戰，公司的個性將會越來越突出；在行業銷售和利潤增速可持續性降低的背景下，財務穩健和存貨流動性將會成為重要的關註點，個股表現的差異可能會進一步擴大。
??光大證券分析師謝皓宇認為，由於房地產行業利率下行，房企資產質量的改善將比銷售的改善更為重要，而隨著降息帶來的債務壓力下降和銷售改善帶來的回款增強，資產質量的改善則來自於償債能力提升，所以在這個方面彈性最大的個股就最值得關註。
??“在銷售恢復期，行業龍頭作為行業景氣恢復的代表將被看好，但是在經過瞭降息周期持續發酵到銷售的緩慢恢復之後，地產股將趨於平靜，而後則再次期待政策邊界突破帶來投資機會。”申銀萬國證券分析師韓思怡指出，未來政策邊界突破可能帶來的包括一線城市、京津冀、自貿區等區域性的投資機會則將繼續。
??盡管1月6日和7日地產板塊有所回調，但看多的分析師仍然偏多，認為未來一個季度，地產板塊仍具有充足的上漲空間，並且有銀行房屋二胎免費估貸年息貸款全省皆可處理可能繼續領漲大盤。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/2015-01-08/07015958729015992041686.shtml
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