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現在棚戶區改造項目，比保障性住房項目更復雜，涉及到拆遷、安置等一級開發流程，以及後續土地的出讓、開發。"這涉及到你和政府之間的合作、溝通，以及如何減少後期運營的阻力、順利拿到二級市場土地等。"上述地方政府融資顧問人士表示，對棚戶區改造等項目，這要看各個地方具體的政策、以及對社會資金的態度，目前來看，發行企業債，往往是城投公司，房地產企業，尤其是民營企業，理論上可以發，但還是有玻璃門存在的。

2011年，發改委曾發文鼓勵地方城投公司，發行企業債參與保障性住房建設，當時也有表示，可發行企業債的，還包括符合條件的其他企業。

一位涉及房地產行業的基金公司負責人表示，對房地產企業來說，盡管發改委鼓勵企業參與棚戶區改造，並給出發行企業債的優先條件，但是真正要發行企業債，條件還是很高的，小公司根本沒法發；而大的房地產公司，出於對投入、利潤的考慮，不一定對棚戶區改造項目有興趣。"棚戶區改造本身概念就比較模糊。"這位負責人坦言，棚戶區改造，算一級開發，還是二級開發，如果是一級開發，利潤不能超過8%，用棚戶區改造項目去發債，利率估計在6%、7%，這樣就沒有什麼利潤。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-12/08112447777.shtml

內容來自sina新聞

如何償債

除此之外，北京虎傑投資顧問有限公司首席分析師張寅認為，對發改委的鼓勵，市場並不會太主動。"這實際上等於讓企業墊錢，去做棚戶區改造。保障性住房建設，本來是政府的責任，不應該讓企業去負債。"土地2胎借款任何問題免費諮詢

吸引力

企業債的期限、借款利率，在地產行業，是很有吸引力的。

當時首開股份的保障性住房項目，是其早期就已經獲得的項目，50億元的長期借款的獲得，對其資金補充作用明顯，即使資金隻能用於保障性住房項目，也能將保障性住房原本需要的資金，投入到商品房項目中。

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這份通知，對企業采取此融資方式的鼓勵之意明顯。棚戶區改造，此前還被認為將是此輪A股放開房地產企業再融資的突破口。棚戶區改造，能否為房地產企業融資打開新的出路？

不過，北京榮邦瑞明投資管理公司總經理陳民則認為，棚戶區改造，對市場資金有吸引力。"棚戶區改造，並不完全代表要由政府操辦，政府做好規劃、資金渠道引導的作用，這並沒有消除政府責任。"陳民表示，棚戶區改造項目，一般在城市中的位置比較好，而且參與企業在後期開發、經營上，也會獲得有利條件。

如果隻是涉及一級開發，顯然不會有太大的吸引力。現實的情況是，盡管後期經營性土地的出讓需要走公開招拍掛程序，但是參與一級開發的企業，在後期拿地上有明顯優勢。這成為企業參與棚戶區改造的重要動力。

一位地方政府融資顧問人士對經濟觀察報表示，棚戶區改造，在不同的城市、地區，提法不一樣，如舊城改造、城市更新等，具體的政策也會不同。由於現在拆遷越來越難，政府面臨較大的資金壓力，與已經進入政府土地儲備的地塊不同，這種前期進展困難的項目、沒有被政府收儲的土地，前期介入企業越容易通過與政府之間的協議拿到經營性用地。"後期開發銷售的收入，將成為前期債務的還款來源；同時，土地收入也成為重要的收入來源，即拿到土地以後，將土地分拆成多塊，裝進不同的子公司裡，然後再通過股權轉讓，將土地收入變現。"這位人士表示。

如果棚戶區改造隻是建保障性住房，通過企業債融資恐怕行不通。

近日，國傢發改委發佈通知，明確參與棚戶區改造項目的企業，均可申請發行並使用不超過項目總投資70%的企業債券和資金，鼓勵有條件的市、縣政府對棚戶區改造項目給予債券貼息。

在棚戶區改造項目中發行企業債的，最主要的是地方城投公司。國泰君安的報告稱，今年9月前三周，募集資金用途和棚戶區、保障房相關的城投債發行17隻共計186億元。

通過這一數據可以看到，這類債券，發行規模多在10億元左右，利率6%-7%左右，年限為6-7年。對於地產公司來說，這顯然是優質的融資渠道。不過，如果企業通過發行企業債來進行棚戶區改造，後期隻是進行保障性住房建設，沒有商品房開發和經營性土地出讓的收入，會怎麼樣？

曾有業內人士表示，保障性住房建設的利潤率隻有3%-5%。首開股份是北京市最主要的保障性住房建設企業之一，國泰君安曾發佈報道，首開股份其可出售型保障性住房包括兩限房、經濟適用房、回遷房等項目，預計凈利潤率為8%左右。這已經與企業債利率相差無幾。

除瞭保障安置以外，有經營性用地出現並能夠實現一二級聯動，成為解決問題的關鍵。

實現一二級聯動，城投公司就很典型，例如中天城投(000540,股吧)在貴陽的未來方舟項目。該片區的一級開發商是中天城投，但中天城投又通過二級市場競得該片區的大量土地，成為該區域最大的二級開發商，項目占地面積950多萬平方米，建築面積720多萬方。

通過保障性住房項目發債，確實為房地產企業帶來過優厚的融資條件。2011年，在當時信貸緊縮、地產企業獲取資金艱難的背景下，首開股份發行50億元私募債，用於保障性住房項目建設。其私募債的期限、利率沒有準確數據，不過，當時國泰君安分析表示，私募債的優勢在於期限長，一般在5年左右，利率為基準貸款利率左右。

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