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內容來自sina新聞

葉檀地方豪賭城鎮化要先看 賭本

  地方債尚未查清,債務陰影濃重,基建項目大幹快上充滿瞭風險,最壞的結果是債務危機爆發,金融市場崩潰,形成惡性通脹。但地方政府顯然不那麼想,他們對於中國城市化的未來要樂觀得多。

  高鐵地塊溢價明顯。2011年4月,無錫XDG-2011-21地塊因高鐵因素,經過13輪競拍以82.35%的溢價率成交,樓面價每平方米1752元。今年3月,無錫出讓的地塊中,溢價率最高的是無錫高鐵站商務區錫滬路南、潤錫路東地塊,該地塊出讓起始價為8470萬元,最終由無錫天潤發超市有限公司以13870萬元的價格競得,樓面價每平方米2469元,短短兩年多地價上漲41%,而其他新區等地塊大多以底價成交。

  對未來城鎮化的自信則是盲目的結果,不考慮當地城市的吸附能力,不考慮本地居民的消費實際,不考慮需要40年才能消化的商業庫存,相信隻要有軌道隻要農民進城,財富就會滾滾而來。沒有經歷經濟周期考驗的地方政府,如同一個個樂觀的CEO。從沒有想過經濟周期下行該怎麼辦,就算面對下行,也對刺激政策充滿瞭信心。

  第一種情況是,隨著城鎮化金融杠桿率的上升,地方政府負債經營,完成瞭房地產泡沫從形成到崩潰的完整周期。國內已有房地產泡沫崩潰的城市,去年10月份,溫州住宅用地的成交樓面地價同比跌幅近40%。鄂爾多斯的土地乏人問津,也就無法形成正常的市場價格。第二種情況是,房地產泡沫尚未形成,債務泡沫已經崩潰。典型的就是上世紀90年代初的海南房地產泡沫,爛尾樓直到這一次房地產熱潮來臨才徹底消化。考慮到審計署對36個城市的債務審計結果,債務先於房地產崩盤的可能性不容小覷。

廣廈會客廳第83期:地鐵城市影響力幾何

  地方財政與債務形成自我循環的論證體系,軌道交通成為資金流動的大管道,通過高鐵建設,高鐵沿線的設站城市成為當地的核心城市;通過輕軌與地鐵,將城市周邊的人流、物流與資金流吸引到軌道交通輻射地區,地方政府負債建設基礎設施,由輕軌與城鐵連接老區與新區,為的就是空曠新區大量土地的增值。

  隻有不顧賭本的賭徒,與利欲熏心的高利貸、金融衍生品創立者與購買者,才會相信永遠的經濟高水位。考核地方經濟增長質量,考核GDP背後的成本,約束地方政府的賭徒沖動,至關重要。

  不是所有軌道交通周邊土地都有溢價,除瞭商業較為發達、已經成為當地工商業中心的節點城市外,其他的縣城土地溢價並不明顯。以高鐵發達國傢日本為例,日本高鐵築就的房地產鐵底是在東京核心區域,軌道交通沒有讓日本的東北部等地區房價大漲,房地產泡沫崩潰後恢復也較慢。從國際經驗看,高鐵建成後,大城市周邊的房地產價格會上升,但除瞭節點城市外,其他地方的房價沒有因此上升。

  最可怕的是兩種情況。

  近期有10多個城市的發改部門批復瞭當地建設城市交通項目的開工申請,地方政府正在豪賭中國城鎮化的未來。

  官員們之所以敢大量負債經營,主要原因是官員之間的競爭,與對未來市場潛力的盲目自信。你負債經營城市提升GDP升瞭官,我也不能落後,新加坡國立大學和清華大學的研究團隊,分析瞭283個城市的市委書記和市長的業績與升遷資料,得出的結論是,如果一個市長、市委書記在任期內的GDP增長率比前任領導每增長一個標準差,市委書記升遷的可能性會提高4.76%,市長升遷的可能性提高10%。也就是說,建設越多,房價越高,地方官員升遷可能性越高。不考核GDP成本,不考核房地產上的單位GDP產出,不講究質量而講究快速發展,使各地方政府成為不顧負債拼命押註的賭徒。



  每個官員都認為自己可能成為上海或者鄭東新區這樣的幸運兒,上海以高企業貸款銀行昂的土地收入解決瞭歷史遺留問題,將以往不值錢的浦東開發成現代金融中心。而鄭東新區一度是有名的鬼城,現在白天卻人頭攢動,甲級寫字樓成為鄭州價格高地。

  否則,不要幾年,中國會有幾十個鄂爾多斯出現。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-14/09013429398.shtml

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