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分析 個別地塊底價成交因有歷史遺留問題
原標題：底價成交、中止或延期出讓現象頻出廣州土地交易進入調整期？
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黎文江認為，市場方面的原因有一些，但總體而言，開發商並不缺錢，政府也沒有強調加強調控，因此他們對後市還是看好的，"現在開發商都在等政府後續推出好的地塊，比如廣鋼地塊這類的。"
對比 半年賣地收入超去年全年
對於8月份出現的延期或中止出讓事件，業內人士的猜測是，地塊還未找到買傢，而政府又不想讓該地塊流拍，於是便中止其出讓，"之前廣州南站有一些商業地塊也是如此。"
黎文江則認為，目前開發商最熱衷拼搶的是住宅用地，對商業地塊的2胎房貸是什麼年息缺錢急用哪裡借錢熱情相對要低一些，畢竟廣州人對於商業項目的投資不像住宅那麼熱門和迫切。"而且，開發商也會考慮，雖然廣州國際金融城的預期很好，但珠江新城也是培育瞭二十多年才起來瞭，他們現在並不著急，他們也在看，看金融城的項目出來之後市場的反應。"
現狀 熱門地塊出讓延期或叫停貸款率利試算表二胎年息
至於蘿崗綠地項目底價拿地、萬達項目低價拿地，黎文江認為，目前蘿崗產業人口不多，住宅剛剛熱起來，現有的商業項目人氣也不是那麼旺，政府也想像白雲新城那樣把萬達、綠地引進來帶動整體市場，因此價格優惠較多。
而在熱門地塊延期或中止出讓之前，廣州土地市場便已出現瞭多個地塊底價成交的案例，沒有如預料那樣出現熱門的地王。
多地塊低價成交 廣州土地交易進入調整期
8月的土地市場沒有像天氣一般高熱，相反有些出人意料的淡靜。番禺萬博地塊三以及廣州國際金融城第二批待出讓地塊沒有如想象般掀起地王爭奪的熱潮，而是在廣州市國土房管局的一紙通知下，延期或中止出讓。
先是白雲同寶路地王露面，樓面地價2.5萬元/平方米，溢價率145%；然後，中鐵建工深圳分公司在番禺萬博商圈拿下一商業地塊，總價12億元，折合樓面均價14194元/平方米，溢價136.57%；緊接著，海珠區南洲路臨江地塊由越秀地產以總價24 .6億元摘下，創下瞭樓面地價3.6萬元/平方米的新高。
房企出手闊綽，地方政府也自然賺得盆滿缽滿。偉業我愛我傢研究院的統計顯示，今年上半年主要城市的土地出讓金收入 都 在 大幅 上漲。其中，一線城市的土地出讓金相比2012年同期上漲瞭315%，二線城市上漲瞭51%，三、四線城市上漲瞭33%。廣州上半年土地出讓收入為369.7億元，同比增幅達到368%，僅用半年的時間就超越瞭去年全年的土地出讓金收入。
7月19日，廣州今年首次出現瞭中心六區同日出讓的地塊全部以底價成交的現象。此前，市國土房管局掛牌出讓瞭海珠區海印大橋東側中華文化學院落西側地塊、小港路151、153地塊以及天河區東圃鎮車陂村文明路A T 090510地塊、岑村火爐山南側A T 030316、A T 030331地塊，但截至7月19日中午12點，四宗地塊均隻有一個競買人報價，全部地塊都以底價成交。
內容來自sina新聞
新瑪特倒閉隻是商業市場洗牌的開始未來將更激烈
偉業我愛我傢市場研究院統計數據顯示，大型開發商積極拿地成為土地市場的主要支撐點。上半年，萬科、保利、龍湖、恒大等全國標桿企業共計獲取108宗土地，支付土地出讓金747億元，與去年同期相比增加135%，其中萬科、龍湖、保利三企業拿地金額同比翻番。
--- 合富輝煌首席市場分析師黎文江
易小迪：地價永遠比房價漲得快二線城市是未來的熱點
任志強：不能瞎說房價又漲瞭 好的政策不敢出來瞭
與中心城區少見的底價出讓形成鮮明對比的是，蘿崗區最近幾個月頻頻出現多塊靚地底價成交的現象。6月28日，廣州再次掛牌科學城K X C-B-1地塊，綠地以底價拿下；8月7日，蘿崗成功出讓三宗地塊，包括一宗住宅用地和兩宗商業用地，因每宗地均隻有一傢企業報價，所以全部以底價成交，此前被看好的區域地王並未出現。
與七八月份的清淡形成鮮明對比的，是今年5月份廣州土地市場出現過的那陣高潮，廣州和北京、上海這些一線城市一樣，地王輪番登場。
番禺萬博地塊三已是二度"回爐"瞭。該地塊曾在今年4月份與萬博地塊四一起掛牌出讓，後來被中止，5月16日，番禺萬博地塊四以12億元的總價被中鐵建工集團深圳投資有限公司拍得，折合樓面地價14194元/平方米，一舉成為番禺的商業地王，萬博地塊三的出讓也因此一直備受關註。
"這種情況是歷史上絕無僅有的。"合富輝煌首席市場分析師黎文江感嘆，廣州過往以來很少 會 在 上 半年出讓這麼多地塊，並且取得如此熱烈的市場反應。
毫無疑問，土地市場的持續高溫與房地產企業有著密切的聯系。
根據經緯行的統計顯示，7月廣州共成交12宗地塊，大部分為住宅用地，成交地塊中最高溢價達96 .38%，但不少地塊是以底價成交。
盡管多年前萬科就信誓旦旦地表示絕不拿地王，但從6月27日到7月8日，不到半個月的時間，萬科就在重慶、上海、廣州拿下地王。上半年，萬科在全國拿下42塊地，支付土地出讓金305億元，相比去年同期增加瞭368%。
7月16日，萬博地塊三再度掛牌將於8月15日出讓。並且地塊的二度出讓，在建築面積等均不變的情況下，起拍價足足翻瞭一倍，由原本的60297萬提升為120594萬，樓面地價由原來的6000元/平方米升為12000元/平方米。
"七八月份給人的感覺是，土地市場沒有之前那麼火爆瞭。"經緯行研究副經理許婉婷表示，她分析認為，這其中一個重要原因是地塊本身的問題，"天河海珠底價成交的四宗地，除瞭岑村火爐山南側地塊，其餘三宗地均在地理位置優越的市中心，交通方便，附近商業配套成熟，但是所有地塊都有歷史遺留問題，需要開發商拿地後再與原用地單位協商解決。"
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除瞭地塊本身的原因，許婉婷還認為，近期土地市場降溫也與近期的樓市相關。"因為限價、限簽的原因，五六月份的市場成交開始淡下來，人氣也沒那麼火爆瞭，很多客戶轉移到外圍區域或二手市場。"許婉婷認為，由於開發商對於後市不太樂觀，整個市場動力不足，從而也影響瞭開發商的拿地熱情。
而在此之前深受關註的科學城K X C-K 3-1商業地，於7月24日公開出讓，在僅有一傢企業競買報價的情況下，萬達集團以73252萬元的總價拿下，該成交價比掛牌價高出1000萬，折合樓面價2332元/平方米，被媒體稱作是"親民價"。
預測 9月或出現另一拍地高峰
對於七八月份出現的底價成交、中止出讓等現象，黎文江認為，這隻是市場經歷的一個調整期而已，而廣州歷年的拍地高潮都是出現在9月，"目前市場氣氛緩和，政府層面也不像3月份國五條出臺時那麼嚴厲，市場很平衡，因此今年9月廣州也很可能出現另一個拍地高峰。"
業內人士看好後市的另一個原因則在於上半年房企們亮麗的成績單。從近期公佈的上半年房企銷售排行榜來看，萬科、綠地、中海名列銷售額前3名，其上半年的銷售額分別達到830億元、653億元、645億元。而在去年上半年的房企銷售金額排行榜上，前3名分別是萬科、中海、保利，其銷售金額是610億元、543億元、493.1億元。萬科的銷售金額同比增長超過30%。
"大傢都在觀察，看中央政府是否會有房地產調控的新思路。"偉業我愛我傢集團副總裁陳國強說，如果思路不變，地價將繼續上漲，房價上漲的預期將很難改變。
目前，廣州市國土房管局正掛牌出讓4宗地塊，總宗地面積18.7萬平方米，總建築面積31.8萬平方米，總掛牌起始價達13.3億元，將於9月拍賣。其中3宗位於花都，另1宗位於白雲。業界人士預測還將陸續有地塊在9月推出。
這種情況(5月地王頻現)是歷史上絕無僅有的。廣州過往很少會在上半年出讓這麼多地塊，並且取得如此熱烈的市場反應。
開發商並不缺錢，政府也沒有強調加強調控，現在開發商都在等政府後續推出好的地塊，比如廣鋼地塊這類的。
國際金融城第二批出讓地塊則遭遇瞭拍賣延期。7月底，市國土房管局網站上發出通知，原定於8月6日出讓的、掛牌起始價為45億元的廣州國際金融城四宗地塊，拍賣會延期20天舉行，原定7月18日便截止報名申請競買的時間也隨之延後到瞭8月8日。同時，國土房管局對競買人資格也進行瞭調整，將競買人資格從原先的兩類拓寬至四類。
然而好事多磨，8月7日，市國土房管局發佈公告，萬博地塊三因故中止掛牌出讓程序，同時中止出讓的還有鐘村街漢溪村地塊一、地塊二。
在經歷瞭地王頻出的火熱五月之後，廣州土地市場的風向有些轉變，就在人們猜測開發商們要趁乘追擊，再下一城時，許多地塊卻頻頻以底價成交。不僅如此，進入八月，關註度極高的廣州國際金融城的待出讓地塊以及番禺萬博地王旁的地塊卻傳來延期或中止出讓的消息。人們不禁生出疑問：土地市場怎麼瞭？未來是會逆轉？還是要持續走低呢？
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-20/08212340857.shtml
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