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利率倒掛 七折房貸恐難實現
9月30日，央行、銀監會下發通知房貸第2順位銀行年息，正式明確放松首套房貸認定標準，對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策，首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。
目前，該政策在沈尚未落地，各大銀行都在等通知。不過，受利好刺激，部分樓盤和中介到訪客戶數量有所增多，有二手房主上調掛牌房源價格。
首套房貸認定范圍擴大
三套房也能貸款
昨日記者在央行網站看到瞭《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》。根據通知，對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
此外，在已取消或未實施"限購"的城市，對擁有兩套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。
新政力度超過預期
公積金政策或不跟隨
針對房貸新政，昨日記者聯系瞭沈陽多傢銀行個貸部門負責人或工作人員，對方均表示尚未接到通知。"我們也是在網上看到這個消息的，可能是國慶節放假的原因，到現在為止尚未接到正式通知。"某國有銀行個貸部負責人說，預計8日上班後可能會接到文件。
據介紹，新政力度超過瞭此前銀行界的預期。"首付三成沒變，但是央行強調利率最低7折，這個是沒有想到的。"該負責人說，因為四五年前有過最低7折的利率，但現在基本上都是基準利率。
此外，以前一直是認房又認貸，也就是說，銀行發房貸時隻要發現有二套及以上住房或者有過房貸記錄，都會按照二套處理，首付為6成或者65成，利率上浮10%。而新政對於改善性住房傢庭來說無疑是重大利好，不僅少拿首付金，還有較大利率優惠。
"現在我們執行的依然是認房又認貸，隻要有其一就不能享受首套房的首付和利率優惠。"某股份制銀行個貸部門工作人員說。
此前，第三套房無法申請貸款，而新規要求對擁有兩套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。"以前是禁止貸款，現在有全面放開的趨勢。"工作人員說。
多傢銀行個貸部門表示，如果國慶長假後一兩天內接到正式通知，由於是央行文件，應該會在一周內得到執行，具體以某一時間節點為準，"以前按照基準利率買房的可能會後悔，但也沒辦法瞭。"某國有銀行個貸部門負責人說。
昨日記者從沈陽公積金有關人士處瞭解到，目前首套房認定及房貸利率沒有變化，仍按照原政策執行。業內分析認為，由於公積金歸住建部所管，央行、銀監會下發通知多會照會住建部或聯合下發，此次住建部沒有參與土地貸款苗栗造橋土地貸款，因此公積金政策變化的可能性不大。
專傢：最終決定權仍在銀行
但其無提供優惠利率動力
資深信貸專傢徐瑾表示，央行選擇在國慶前夕放松限貸，時間巧妙，是希望能提升10月樓市成交，保證"金九銀十"。
徐瑾認為，央行重新確定首套房認定標準，短期內有助於釋放被此前"認房又認貸"所壓制的自住房和改善性需求，預計會提升10月房地產市場成交量。但中長期來看，並不樂觀，或難改樓市長期低迷走勢。
首先，此次新政更多的是放權給市場。但對於首套房首付30%的標準並沒有下調，而是重申最低7折優惠利率，最終決定權仍在銀行，基於目前樓市風險偏高和房貸收益偏低的考量，商業銀行並沒有提供超低優惠利率的動力。其次，大幅放開二套房貸，影響有限。因為當前房價處於高位，再則，房產稅預期將至，將大大擠壓樓市投機需求。第三，可能進一步引發購房者觀望情緒。央行此次松綁限貸，大大超出市場預期，但可能適得其反。對於購房者來說，央行此時大度出手，足以看出樓市的低迷，從而更加謹慎，並繼續觀望而不敢輕易入市。
市場反應
央行房貸新政讓開發商和二手房中介感到興奮不已。
昨日下午在鐵西區一傢樓盤，工作人員表示這兩天來看房的有所增多。"確實有一些傢庭為瞭買房而放棄旅遊，有的已經選好瞭房，就等著新政執行好出手。"工作人員說。
此前，網上流出某知名房產商因央行房貸新政而下發的漲價通知，不過沈陽多傢樓盤表示暫時無漲價計劃。"有傳言說節後可能會調價，但是否真能漲還不清楚。"渾南一傢樓盤工作人員說。
鐵西區建設大路附近一傢中介工作人員表示，房貸新政對於中介來說是重大利好，長假期間不少購房者來看房，打探得最多的就是新政如何執行。此前，一些房主因擔心房價一路下跌被迫低價拋售，因政策變化也不著急瞭，附近某小區一業主的一套房子以前標註瞭88萬，前幾天打電話要求改成93萬。
業內分析
分析認為，銀行趨利性使其更願意把資金投向有更多回報的地方，房貸現在已被銀行視作雞肋，貸款年限長，利率還打折，而企業貸款、消費貸兩三年即可收回，且貸款利率通常上浮30%，較房貸利潤空間大。
此外，房價下行，銀行為規避風險收緊房貸是大勢所趨。有銀行人士表示，目前5年以上住房貸款基準利率為6.55%，七折為4.585%，而銀行五年期整存整取利率5.225%(上浮10%)，高於7折貸款利率，加上銀行各種成本，銀行不會做賠本買賣，所以7折利率很難執行。
當然，不排除某些行政上的救市措施要求銀行強制執行，但目前房地產市場還達不到那種嚴峻程度。
買房算賬
對想買第二套改善性住房的人群來說，新政無疑使願望成真的可能大大提高。
首付比較：總價100萬元的房子首付差35萬
認定為首套房：買一處總價100萬元的房子，按首套房認定，隻要交30萬元首付，可貸款70萬元。
認定為二套房：首付需要65萬元，足足多出35萬元，對普通傢庭來講，籌錢的壓力非常大。
還款比較：100萬貸20年7折利率最多省36萬
首套房貸按基準利率6.55%/年；第二套房貸款利率上浮10%，即7.21%。
認定為二套房：如果20年貸款100萬元的話，按二套房認定，利率為7.21%，累計支付利息89.1萬元。
認定為首套房：享受6.55%的基準利率，累計支付利息79.6萬元，少付9.5萬元。
享受7折利率：如果真能享受7折的優惠利率，累計支付利息隻需52.87萬元，比按二套房算少付36.23萬元。
最新數據
昨日，相關數據顯示，9月份沈陽新建商品住宅均價7363元/平方米，環比下降1.89%。至此，沈陽房價已經連續4個月大幅下降，累計降瞭571元/平方米。
今年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10672元/平方米，環比下跌0.92%，這是連續第5個月下跌，跌幅擴大0.33個百分點。9月價格環比下跌的城市數量較上月增加5個，其中跌幅在1%以上的有42個，較上月增加11個。同比來看，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲1.12%，漲幅較上月縮小2.03個百分點，為連續第9個月縮小。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/09202934784.shtml
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