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一線城市土地收入全年或超5300億 地價不降反升
本報記者 陳小瑛 深圳報道
盡管今年一線城市的房價一直下探，但土地價格卻不降反升。
11月3日，北京市土儲中心掛出海淀區西外太平莊村地塊，起始價為6億元，起始樓面單價超過3.7萬元/平米，是今年北京推出的樓面價最貴地塊。而深圳、廣州、上海也在近期出現瞭部分高溢價成交的地塊。
"現在價格仍在上升，年底再不下手就來不及瞭。"深圳某上市大房企內部人士告訴記者，今年政府寧可流拍也不願意降價，就是摸準瞭開發商等不及時自然會去拿地的心態。
隨著市場的回暖，開發商開始加快拿地步伐，甚至不惜花血本在一線城市搶地。市場預期今年全年四個一線城市土地收入或超5300億元，再創歷史新高。
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10月底，龍光地產以總價46.8億元競得深圳龍華一18.6萬平方米的住宅用地，折合樓面地價2.51萬台新房屋二胎利率貸款全省皆可處理元/平米，溢價率達85.3%，而目前周邊二手樓盤價格則在3.2萬-3.5萬元/平米。
龍光地產執行董事肖旭在拍賣現場也表示，這個價格確實高瞭，但還是符合公司的投資原則。
"龍光回到深圳後，一直被其它地產商壓著拿不到地，這次再不在深圳拿地，就會陷入沒有項目開發的境地。"一位熟知內情的地產商告訴記者。
"龍光也測算瞭下，2.5萬元/平米的土地成本，再加上8000-10000元/平米的建安成本，住宅賣到3.5萬元可以保本，而盈利主要依靠附著的3.6萬平米商業，光商業就可以賣20個億，這項目還是有點賺頭。"上述地產商對記者說。
也曾參與這一地塊競拍的萬科卻最終因為價格太高而放棄。萬科董秘譚華傑告訴記者，萬科一直在等待合適的時機拿地，今年以來，雖然房價有所下降，但地價一直沒有明顯的調整，上半年地價依然較高，因此萬科較為謹慎。
業內人士分析，今年一線城市的入市樓盤價格均不同程度地做出瞭調整，新房比二手房價格便宜，價格倒掛成為普遍現象。但一線城市土地市場一直較為活躍，地價不降反升。
據中原地產統計，10月一線城市土地成交27宗，土地成交樓面價達到瞭9367元/平米，溢價率也達到瞭33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價達到瞭15906元/平米，這一樓面價均價創造瞭歷史單月最高紀錄。
深圳龍華國土局內部人士告訴記者，政府每年會控制土地出讓節奏，今年地價是否上漲不好直接對比，因為與去年出讓的土地地段和位置不同，底價自然也不同，出讓底價是以評估價為標準，如果市場看好，則溢價會高。
9月以來，各種救市手段頻出，房地產市場開始有所回暖，房企明顯加快瞭拿地速度。公開信息顯示，從9月開始，包括萬科、遠洋等房企已經連續多次出手拿地。而今年1-8月，萬科拿地權益金額僅為124.43億元，僅為去年同期的26.7%。
"對房企而言，最困惑的就是房價雖然下跌，但地價並沒有實質性的下降。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，這與房企一致重回一線城市有關，目前一線城市土地市場角逐激烈，房企如果不在市場稍冷的時候拿地，未來的土地成本還會加大。
土地收入或再創新高
根據克而瑞監測數據，截至11月6日，北上廣深土地成交總價為4070億元，其中北京1861.5億元，上海1089.6億元，廣州 602.75億元，深圳516.07億元。目前北京和深圳已經超過去年全年收入，其中北京前十月成交總額比去年同比增長瞭39.7%，平均樓面價比去年同 期增長52.7%。
深圳一傢信托機構人士告訴記者，從今年上半年開始，很多信托機構將房地產業務全部轉戰一線城市，隻要不是太偏遠的地塊，機構都願意投資。
在該機構人士看來，造成一線城市土地被熱捧緣於一方面一線城市有需求支撐，另一方面，有境內外投資機構的資金支撐。
11月，北京還將有6宗土地出讓，掛牌底價為96.73億元，業內預計北京今年有望突破2000億元，創出歷史新高。
而上海在11月將有14宗經營性用地出讓，起始總價達334億元，若按50%左右的溢價率計算，上海全年有望達到1700億元。
"從一線城市目前樓市走向看，也有止跌反彈的跡象，所以地方政府在土地出讓上會加快節奏。對於部分房企來說，熬過瞭市場最冷的時期，資金面也得到瞭改善，所以積極拿地的動作會加大。"嚴躍進說。
廣州今年的推地節奏猶如過山車，到四季度，政府趁機抓住樓市回暖的契機，迎來推地高潮。在11月份一口氣推出30多宗土地，總起拍價超過300億元。廣州政府在今年年初曾預計全年土地收入在800億元左右，但實際上很可能將超過千億。
此外，記者從深圳規土委網站統計，截至11月7日，已掛出的土地共10宗，起拍價為36.7億元，深圳今年也很可能超過600億元。
去年四城賣地總收入為5168億元，其中，北京1822億元，上海2262億元，廣州615億元，深圳469億元。
若據此測算，四個一線城市今年土地出讓收入將超過5300億元，北京中原地產高級分析師張大偉認為，今年土地供應量比去年多，而成交均價也高於去年，預計四個一線城市今年全年的土地出讓收入將超過去年，再創新高。
一傢目前在深圳有9個舊改項目的小房企投資發展部人士對記者表示，公司沒打算去二三線城市開發，在深圳做一個項目的利潤，相當於在二三線城市做10個項目，一般稅後凈利潤能超過60%。房企到一線城市開發是尋求利潤，到二三線城市發展更多是為瞭做銷售規模。
在該小房企投資發展部人士看來，一線城市競爭很激烈，地價不可能降，現在敢到公開市場去拿地的都是大中型房企，小房企根本競爭不過。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-09/08074578990.shtml
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