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信貸利率比較2015二胎年息好時光淡去 房企凈利潤率接近制造業

  "這凈利潤率水平已經接近我們這的制造業瞭。"中國銀行一位房貸部門人士在看過融創中國財報後驚訝地表示。他所說的制造業主要是指造紙、印刷等行業。

  融創中國2013年業績報告顯示,公司全年銷售額達到547.3億元,同比增長53%。更令人稱贊的是,相比兩年前一度高達104%的凈負債率,2013年卻下降至69.7%。然而,更值得關註的是,融創中國2013年營業收入為308.4億,溢價僅34.9億,毛利率為23.3%,凈利潤率為11.3%。融創高層解釋,這是因為收購的綠城項目拖累瞭集團整體毛利率水平。

  當融創中國對外宣佈融創綠城項目的毛利率水平僅為7%時,一位業內人士甚至懷疑融創的高層可能報錯瞭數字。

  汪孟德沒有接受21世紀經濟報道記者進一步交流的請求。顯然,融創中國目前不願意多提及毛利率以及凈利潤率的數據。

  融創中國2013年綜合收益表顯示,融創中國的收入盡管高達308.4億,但銷售成本卻高達236.6億。這顯然影響瞭企業凈利潤水平。

  在房地產行業,應對利潤走低的法寶是高周轉,這也是融創中國堅持的戰略。聯昌國際證券香港有限公司副總裁胡繼中在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,"在模式上,融創一直堅持比較快周轉,它比同業特別是高端物業的開發商的開發銷售速度要快。這與公司管理層從銷售起傢和過往風格和經歷密切相關。"

  胡繼中稱,投資者希望融創在負債和地價方面控制好一些。融創中國毛利率偏低是事實,但如果它周民間二胎 民間二胎金主風險任何問題免費諮詢轉快就可以彌補這方面的缺陷。比如萬科的2013年毛利率隻有23.7%,比中海32.5%要低不少,但萬科就是高周轉取勝的公司。當然市場更喜歡中海這樣各方面都比較均衡穩定發展的模式。融創目前銷售速度還比較快,如果銷售速度能一直保持高於同業的水平,投資者也會接受它毛利率偏低的情況。

  胡繼中認為,融創中國目前所面臨的風險是,一些地塊的拿地成本偏貴,盡管這些地塊大多位於大城市核心區域,地段確實稀缺,未來售價可能比周邊樓盤有溢價空間,但今年房價可能出現一定幅度的調整,所以在未來售價方面的估計也不能過於進取。

  以銷售見長的融創中國,或許可以通過高周轉來彌補毛利率走低的缺陷,但對於其他很多房企而言,這是目前最大的苦惱。

  據遠洋地產發佈的年報顯示,2013年,遠洋地產實現營業額311億元,同比僅增長9%。毛利率僅為24%,比2012年的27%低4個百分點。遠洋地產總裁李明在業績會上承認,"毛利率已達歷史最低。"李明解釋稱,這是因為土地價格高,另外,70%的銷售額來自公司新進城市,一期入市價格原本就低。

  綠城中國近期公佈的2013 年業績顯示,綠城中國去年總收入同比下降18.1%至289.9 億元。管理層表示,收入下降主要由於2012 年出售瞭10個項目給融創中國。但綠城顯示瞭它有較強的盈利能力,公司去年核心凈利潤同比小幅增長1.6%至55.5 億元,毛利率為30.3%,核心凈利率則從2012 年的15.4%提升至19.1%。

  但海通證券分析指出,"最近,流動性收緊以及杭州(樓盤)市場供應過量和降價銷售的問題引發瞭投資者的擔憂。作為杭州市場的龍頭,綠城中國今年可能會采取一些靈活的促銷方式。我們認為2014 年和2015 年利潤率的下降是不可避免的。"

  利潤走低,是房地產行業普遍現象。按照申銀萬國房地產行業分類,滬深兩市已經有90傢房企公佈2013年年報,其平均凈利率為11%,同比下跌1個百分點。

  繼續形成對房企利潤率的威脅是,目前行業走勢並不明朗。中原地產分析師張大偉認為,杭州等二線城市項目價格出現調整,預示著2014年整體樓市分化愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大。特別是庫存嚴重的城市,人口新增放緩的城市,最近都有可能再次出現降價。

  蘭德咨詢總裁宋延慶表示,從已經發佈的2013年年報企業來看,有73%的企業實現瞭凈利潤正增長,但同時有61%的企業利潤率出現下滑,延續著年均下降1個百分點左右的趨勢。所謂暴利,隻是明日黃花。如果隻看利潤率,目前房地產行業已屬"中利行業",到2015年,房企凈利潤率很可能觸及"10%紅線"。如何逆市拉升起下行的利潤率曲線,是房地產企業必須要面對的一大問題。

  值得註意的是,大多數上市企業對年報不利的方面進行粉飾。比如,利息資本化就是一種方式。"在會計準則上,開發企業的利息是可以資本化的。比如從現金流看,一個企業可能需要支付80億的利息費用,但在損益表隻入賬5億元,另外的75億可以在未來幾年逐漸入賬,這個時間是由開發周期決定。所以房地產企業在這方面有很大的利潤調節空間。2013年開發商入賬毛利率普遍下滑,但利息費用少計提能提供凈利潤率。"一位分析師稱。

  據融創中國年報顯示,其在報告期內利息開支以及其他財務成本共計25.7億,但其資本化財務成本高達19.5億,最終計算到財務報表中的財務成本僅5.8億。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-03/08392673114.shtml
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內容來自sina新聞

鄰居變 外甥獲拆遷安置房 兒媳打假

  原標題:"外甥"獲拆遷安置房 兒媳打假

  "一傢人10年前居住的老房拆遷後,傢中獲得的三套安置房中有一套戶主竟然是鄰居。"近日,傢住西城區的杜女士在派出所、房管局查詢戶籍、拆遷安置協議等材料後發現,掛靠在公公戶口下的鄰居以"外甥"身份獲得安置房。她認為,分房過程中房管、公安部門的工作流程存在漏洞。

  前日,西城區新街口派出所回應,按當年規定,戶口遷入遷出的雙方同意即可遷戶,無審查親屬關系真實性的規定。西城區房管局有關科室表示,材料真實性由拆遷辦核查,房管局隻負責備案。

 10年後發現傢中多出一套安置房

  杜女士一傢三口居住在西城區新街口桃園小區的一套一居室內。2001年以前,她傢住在新街口小三條1號的一所平房內,當年拆遷後,獲得瞭這套一居室。

  去年10月,杜女士辦理房產證時被告知,她所居住的安置房房主為已故的公公趙景和。杜女士說,老房拆遷後,她傢一共分得兩套安置房,老人大兒子傢一套,她傢一套,"如果這套房子是公公的,那我傢的安置房去哪瞭?"

  杜女士稱,她前往西城區房管局詢問此事,才發現以趙景和為名義簽署的拆遷安置協議共有三份,她傢老屋按照10口人分得3套1居室,其中一套房的所屬人為張姓男子,"這人是我傢鄰居,不是親戚。"

 鄰居變"外甥"分得一套房

  據負責杜女士傢片區拆遷的北京西都地產發展有限公司提供的資料顯示,2002年4月9日,張某的戶口從新街口大三條7號遷入趙景和戶口,戶口頁與戶主的關系顯示為"之外甥"。

  前日,趙景和的多名傢人稱,張某並非趙的外甥。記者未能聯系到張某,但杜女士提供的一份視頻資料中,張某稱他是趙景和"認的外甥"。

  杜女士認為,在拆遷范圍確定、通知下達後,張某仍然能遷戶,違反拆遷政策。"即便是真的外甥,不是直系親屬,也不能分房啊。"杜女士拿出一份從2000年開始執行的《北京市加快城市危舊房改造實施辦法》證實她的說法。

  該辦法規定,對在危改區內有本市常住戶口,本人及其配偶、父母、子女在危改區內無正式住房、長期居住在自建房內,可單獨立戶。其餘可獲得安置房的親屬關系並未列入其中。

  對此,北京西都地產發展有限公司提供瞭當年的一份《購房人變更申請表》,該表以"原承租人無力購買為由"將這套回遷房的購買權變更給張某的妻子王勇,表中有趙景和簽名。對此於此份變更申請表,趙景和的兒子兒媳債務均稱不知情。

  該公司一名負責人稱,依據政策、戶籍信息以及這份申請表,他們認為安置房的分配不存在問題。

  質疑1

  派出所遷戶是否查親屬關系?

  西城區新街口派出所管轄當年拆遷區范圍。前日,針對張某如何將戶口以外甥身份遷入趙景和戶中,該派出所民警周濤稱,在拆遷動工之前,拆遷公司會提前來派出所摸底,把拆遷地區的戶口抄走。當時,遷戶方按規定提交戶口遷移材料,即可辦理。對於遷入人與戶主的關系確定方面,按2002年的規定,隻要戶主同意,趙傢有人和張某一起提供戶口本,張某的戶口就可以遷入瞭。

  "現在,遷戶規定更加嚴格,必須提供親屬關系的人事檔案證明才行,但2002年還不需要。"民警周濤稱。

  對於如果有人為分房而遷戶的問題,周濤表示,這不屬於派出所管理范圍,"我們會提醒,戶口遷入依法辦理,但是拆遷辦認不認這個遷戶就不一定瞭。"

  質疑2

  房管局是否審核被拆遷人身份?

  杜女士認為,拆遷辦對被拆遷人的信息進行摸底後,西城區房管局應該對材料進行審核,核實材料的真實性,"非直系親屬也能獲得安置房?"

  前日,記者以市民身份向西城區咨詢,拆遷科的一名工作人員表示,拆遷工作開始前,拆遷單位會對范圍內的人口、居住面積、遷移意願等情況進行統計。

  該工作人員稱,按照規定,在拆遷公告發出之後遷入的人員應該是不計入安置范圍。一種特殊情況是在外讀書人的畢業戶口要遷回來,傢屬可以申請安置,在建設單位也能分配房屋的情況下,可以安置。

  該工作人員稱,實際上房主具有決定把房子給誰的權利,如果房主認為子女有房住,親戚存在住房困難、戶口也剛好在房主名下,房主可將房子給他。隻要由原購房人提交購房變更申請,雙方同意簽字即可。如再有異議,需要經法院鑒定該協議是否有效。

  對於被拆遷人材料真實性的審核問題,該工作人員表示,拆遷單位完成拆遷後,被拆遷人的資料由房管局備案,"材料我們核查不過來,法律或者行政法規規定的,我們才有權力管。"

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賣盤後再調高管 分析稱佳兆業底部或將來臨

??北京商報訊(記者 齊琳 張茜嵐)在確認融創中國為佳兆業首個接盤者後,佳兆業隨即迎來瞭新一輪的人事變動。昨日,佳兆業發佈個人信貸額度限制公告稱,金志剛自2月1日起不再擔任佳兆業行政總裁,將留任執行董事。而在昨日的公告中,佳兆業並未透露由誰接任行政總裁一職。

??據悉,金志剛作為佳兆業資深的職業經理人,在佳兆業卷入“房源被鎖”風波、陷入不斷惡化的危局之時,仍堅守崗位。而他此番突然辭任,業內人士普遍認為融創接盤是主要誘因。然而,一如融創僅僅是佳兆業的第一個接盤者,金志剛的辭任也不過是佳兆業接下來高層變動調整的一個開始。“融創收購佳兆業股權後,接下來肯定會派駐自己的高管團隊,而整個佳兆業高管團隊或將面臨新一輪大洗牌。” 上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析稱。

??事實上,這已是佳兆業自去年陷入危局後的第三次重大人事變動,此前,佳兆業董事會主席郭英成因健康理由辭任公司執行董事、董事會主席等職務;首席財務官張鴻光以及集團執行董事兼董事會副主席譚禮寧也以個人事業為由相繼辭去佳兆業公司職務。

??另有業內觀察人士認為,金志剛的辭任,既有個人職業方面和回避壓力的考慮,更是佳兆業目前動蕩的一個體現。此前佳兆業財務方面高管的離任已對佳兆業財務經營帶來一定的困難,更迭CEO主要是為瞭在目前公司治理層面惡化的情況下,尋找一個能主持大局且能夠確保企業穩健發展的管理者。

??此外,早前有消息稱,自今年1月下旬以來,面對來自佳兆業部分業主等多方面壓力,深圳市政府已經開始籌劃佳兆業重組,政府方面的初步方案是將佳兆業旗下資產按板塊拆分,如中高端住宅、低端住宅、商業、酒店等,並邀請瞭幾傢總部在深圳且涉及相關業務的房企進行初步洽談,華僑城、萬科等公司很可能都會參與到佳兆業的項目收購中來。

??業內人士也普遍認為,從停牌時間、政府背景等多個方面分析考慮,總部位於深圳的華僑城接下來肯定會參與到佳兆業的項目收購。不過克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示,由於國企收購的程序比較復雜,一系列手續辦下來耗時較長,短期內很難完成收購。

??“目前佳兆業已經采取瞭一個公開透明的程序來履行各項職責,企業最困難時刻已經過去,關鍵就在於如何尋找新的買傢,把其他一些項目進行拋售。按照目前的狀況推算,2月至少還會出現一次甩賣股權的舉動。另外,也不排除融創中國會繼續對一些優質區域比如蘇州佳兆業項目的收購。”嚴躍進坦言。

??而依佳兆業目前的情況看,通過轉讓位於上海的四個項目股權給融創中國,很大程度上實現瞭資金的回籠,經營壓力暫且得到一定釋放,也使得各類債權人的擔憂有所減弱。據一位接近佳兆業人士透露,不排除佳兆業後續轉讓其他項目股權時土融建融屏東枋寮土融建融,相應的會提高報價。

??“佳兆業後續公司層面的人事震動不可避免,尤其是高管層,很可能會因為目前這個特殊時期而被其他房企所獵取。不過,對於具體的項目公司,若在收購過程中佳兆業能夠和相關員工有一個較好的協調和溝通,並不會出現大規模的離職。” 嚴躍進表示。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-03/08225968171450266595508.shtml

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內容來自sina新聞

土地增值稅協商征管未變需補繳多少缺少數據

  2013年,央視報道稱萬科、華遠等40餘傢房企8年來欠繳土地增值稅超3.8萬億元。雖然國稅總局隨後表態稱,3.8萬億元欠稅存在誤讀,但仍然掀起輿論對土地增值稅的熱議。

  一年以後,廣東地稅局下發《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》(下文簡稱"規程"),決定從今年7月1日開始對廣東土地增值稅進行清算。作為在全國率先出臺土地增值稅清算的省份,廣東地稅局依據國傢稅務總局[微博]授權,在土地增值稅現有法律、法規框架內,結合近年征管實踐與案例調研剖析成果,制定出臺。

  不過和國稅總局2006年對土地增值稅的規定一樣,廣東省的規程要求並沒有突破稅收征管中稅務機關行政權力過大的現狀。

  根據廣東規程,對符合條件的土地增值稅清算工作,主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算。一句"可以要求",已經成為房企和稅務機關互相妥協的根據。事實上,從稅收征管角度看,雖然部分稅種存在預征的情況,但稅務征管應該嚴格依法執行。

  "可以要求"的征管

  "廣東省此舉在全國尚屬首例,現在重點是看其執行情況如何,如果能嚴格執行,對土地增值稅征管來說,或許可以起到一個示范作用。"一位地方稅務局人士告訴《中國經營報》記者。

  根據廣東省"規程"要求,隻要納稅人"已竣工驗收(備案)的房地產開發項目,已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的",或"取得清算項目最後一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的",或"主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為,可能造成稅款流失,經縣以上地方稅務局局長批準的"。

  上述三者隻要符合其中一個條件,主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算。看似嚴格的清算要求,實際上最終的權力都集中在地方稅務局。

  中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認為,"規程"並沒有突破國稅總局的要求,對土地增值稅的征管,稅務機關仍然可以要求房企進行清算,對房地產企業來說,並不是必須上繳,這成為企業拖欠稅款的一個主要原因。

  在他看來,土地增值稅作為地方政府的一個主要收入,稅務機關對房企"寬松"的征管方式也無可厚非,不過既然是要清算摸底,在稅收征管上應該增強一些強制性的措施。

  據悉,目前國稅總局對房地產開發企業征收的土地增值稅采取預征的方式,根據土地增值額占扣除項目的比例,土地增值稅實行30%、40%、50%和60%四級超率累進稅率。

  由於土地增值稅需要等到項目結束後才可進行清算,地方稅務部門往往按照銷售金額的1%或2%比例預征。但房地產項目開發周期一般為3~5年,所以土地增值稅的清算周期短則兩三年,長則五六年。

  在長達3~5年的實際征管中,地方稅務局在預征部分增值稅後,便出現剩餘部分難以按時交納或者拖延繳納的情況。

  北京一位房地產企業財務部門人士表示,因為房地產項目開發周期長,土地增值稅清算是比較復雜的。"我們一般是5年的周期,有些時候並不是要拖延繳納,也是和稅務機關協商的結果,畢竟這部分稅款和一般的營業稅相比,份額還是較大的。但是這個過程中也並不排除有些企業,為瞭不繳納土地增值稅而出現捂盤現象。"

  稅收依法征管

  值得註意的是,雖然廣東省已經下發瞭文件,但稅務機關執行情況並不樂觀。

  7月16日,廣東省某地方稅務機關人士介紹,雖然有規定出臺要進行清算,但是項目確實沒有銷售完的,我們也不可能強制房企上繳稅款,畢竟"規程"中沒有強制性的規定。"因為單從房企自己提供的信息很難準確掌握其銷售情況,要核實這部分工作,目前難度較大。"

  事實上,為瞭征管難題,國稅總局曾下發《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,不過盡管有明確的規定,土地增值稅並沒有得到及時清算。

  目前全國范圍內土地增值稅需要清算的具體規模到底有多大?除瞭央視去年曝光的3.8萬億元,官方並無相關信息披露。

  7月中旬,河北首次披露瞭其土地增值稅的清算規模,這或可成為當前土地增值稅需要大量清算的一個縮影。數據顯示,截至2013年11月底,河北土地增值稅清算取得階段性成果,對達到清算條件的743個房地產開發項目進行瞭清算,其中核實清算項目483個,核定清算項目260個,共清算補繳土地增值稅14.6億元。

  依次推算,全國范圍內需要清理土地增值稅仍然很大。之所以會出現這麼大的稅款拖欠現象,財稅人士認為,很大一部分原因是國稅總局的授權,在征管上,稅務機關對土地增值稅的征收並沒有像其他稅種一樣,嚴格執行,而是采取瞭"可協商式"的征管辦法,這是問題所在,未來應該加大稅收征管立法要求。

  記者瞭解到,2006年財政部、稅務總局下發關於土地增值稅若幹問題的通知,明確規定對已竣工驗收的房消費者貸款地產項目,凡轉讓的房地產的建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上的,稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則,對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。

  對未按預征規定期限預繳稅款的,應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。

  對此,施正文認為,當前稅收立法進度原則是對新設立的稅種要采取立法,依法征管,但是對現有稅種的征管仍然根據現有政策實行。短期內這種局面應該很難改善,而隻要不完善,土地增值稅的征管仍然不具有強制性,在此背景下,地方出臺的規定如果跳不出國稅總局的框架,在征管上很難有新的突破。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/20彰化和美建地貸款14-07-19/08392826272.shtml
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北京樓市供應火成交不火 房企奮力掙脫樓市膠著

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資料圖

  樓市,正在加速向買方市場轉移。

  信貸收緊、自住分流、供應加大、成交萎縮......一季度的樓市就在諸多的關鍵詞中暗淡收場。從市場的供不應求,到蓄客放緩,房企正在適應種種新變化。業內人士認為,二季度將成為房企沖擊全年業績最關鍵的階段,市場和企業又會有何種表現?

 剛需項目全面開閘

  盡管今年一季度,北京市場的交易量沒有延續去年的熱度,但並未影響到房企推盤的熱情。

  4月份以來,房企推盤節奏明顯加快。據亞豪機構統計數據顯示,近期市場幾乎被剛需項目"壟斷",包括中國鐵建·北京山語城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索) 、中國鐵建·原香漫谷 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、中國鐵建·國際花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索) 、東亞·首航國際、格林雲墅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、東亞·朗悅居 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索) 、東亞·印象臺湖 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)在內,共有7個在25000元/平方米以下的剛需項目開盤入市。據此前機構統計,預期4月入市的項目近40個,未來還將會有更多的剛需項目入市。

  值得一提的是,房企的推盤規模有著擴大化的趨勢。上周,中國鐵建一舉推出瞭位於房山區的中國鐵建·原香漫谷、中國鐵建·國際花園以及位於豐臺區的中國鐵建·北京山語城三個項目,位於順義區的中鐵花溪渡也已於上周同時取證,近期即將開盤。

  如此大手筆推盤的還有東亞地產,在近期連續推出瞭位於通州的東亞·印象臺湖、順義區的東亞·首航國際和房山區的東亞·朗悅居三個項目。據瞭解,僅這兩個房企在近期累計推出的房源已突破2000套。

  據知情人士透露,上述兩傢房企都是為瞭補充現金流而密集推盤,在市場預期未發生轉變的情況下,未來或許會有更多項目加入到快速高周轉的隊列中來。

  第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部助理董事王華也表示,自住型商品房對於剛需型樓盤的影響顯而易見,而銀行信貸方面也並沒有太多利好消息,房企將更多依靠自身銷售資金回籠,加速推盤不失為應對當前市場情況的一個舉措。

  樓市向買方市場轉移

  充足的供應並未獲得市場的垂青。機構統計顯示,4月份北京已有13個項目入市,累計供應套數逼近3000套,與3月份同期的供應套數相比增加瞭18%。然而,雖然4月份樓市供應的發力已全面超過3月,但成交數據卻出現三成左右的下滑。據北京市住建委官方數據顯示,截至4月15日,上半月僅累計成交1976套,無論是數量還是面積的成交情況,都在繼續縮水。

  但新京報記者從目前在售的多個項目瞭解到,房企的平價快跑已成共識,但在快跑的同時,房企方面並未出現大規模的放松價格。

  對此,亞豪機構副總任啟鑫分析認為,供應與成交截然不同的表現,從一定程度上證明,市場對供應的增加並不"買賬",在客群日益轉濃的觀望情緒中,向來以剛需房源的成交為支撐性力量的北京樓市,正在加速向買方市場轉移。

  根據近期入市項目來看,進入4月以來,房山區已成為繼大興區之後的主要供應板塊,目前區域市場供應量仍在持續增加。但業內人士也認為,房山區供應量的激增將會快速消化之前蓄積的客戶,在當前整體市場進入新一輪觀望期的視窗環境中,未來房山的庫存去化速度可能會放緩,甚至不排除會出現後續項目以價換量。

  分析

  二季度將成房企跑量高峰期?

  在采訪過程中,多位業內人士都表示,2014年剛需市場蓄客量很難再現去年的火爆狀態,供需比差距縮小已成事實。

  亞豪機構副總任啟鑫認為,下半年,在自住商品房大量上市形成的客群分流壓力下,剛需市場的銷售難度與銷售風險將與日俱增,對於剛需項目而言,越晚開盤,項目溢價空間就將越小,因此,盡早跑量出貨,已成為房企的普遍共識。今年二季度將成為房企沖擊全年業績最為關鍵的階段,二季度剛需項目的推盤量有望達到全年的供應高峰。

  在第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部助理董事王華看來,2014年全年的市場走勢並不能定性為悲觀,她認為土地市場的火爆,也是房企對於後市看好的一種判斷。"如果後期項目不能做到地價的兩倍以上,必然會賠錢。"王華說。

  房企

  邊看邊等,延長蓄客周期

  實際上,自住型商品房對於市場的影響還在進一步蔓延。"新推出的一批房源,和上期同樣的產品和戶型,無論是做活動還是宣傳,蓄客效果都大大減弱。"位於南五環外某改善型項目的代理公司負責人表示,在價格沒有大幅提升的情況下,由於蓄客不夠理想,開盤時間還沒確定。

  同樣的情況也出現在北五環外的某項目,據新京報記者瞭解,該項目自今年初就已在為推新而做準備,但截至目前,推盤時間一改再改。其相關負責人私下告訴新京報記者,目前的市場環境尚不具備項目開盤的條件,還想再等等,找一個比較合適的時間點再推出項目。

  據一位不願具名的房企人士透露,自住型商品房對樓市的分流作用已沒有爭議。在普通商品住宅與自住房兩者之間,更多的購房人會首選去嘗試購買自住型商品住房。這也直接導致目前商品房蓄客不佳的情況。

   市場

  10萬元/平方米項目或紮堆入市

  去年下半年以來,北京高端市場受"4萬元禁令"的影響,多個高端住宅項目推遲入市時間。進入今年以來,隨著泰禾北京院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、閱園等兩個高價項目的入市,高端住宅的供應量也開始逐漸增加。據第一太平統計顯示,目前北京高端甲級公寓的成交均價在63000元/平方米左右,預計未來這一價格將會逐漸升高。

  據新京報記者瞭解,年內將至少有五個高端項目預計進入市場,包括保利海德公園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、中赫·萬柳書院 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、駿豪中央公園廣場 在內,昔日地王項目都將有望陸續入市。"去年萬科收購凱德的地安門項目,以及三裡屯的通盈中心也都計劃今年開盤。"據第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部經理董月介紹,預計在今明兩年入市的高端項目大約在10個左右,而據他透露,多數項目的預售價格都超過瞭10萬元/平方米。"目前住建委對高端住宅的管控仍比較嚴格,項目對於銷售價格預期,和實際獲批的價格還是會有相當的差距。"董月說。

  另據某高端項目房企負責人介紹,雖然剛需市場目前觀望氣氛濃厚,但對於高端市場而言,很少會二胎房貸年息借貸增貸轉貸二胎房貸年息借貸增貸轉貸采用以價換量的方式,價格相對穩定。"目前高端市場處於量跌價增的態勢,高端項目也更傾向於高周轉模式,大傢推盤的積極性都在增高。"他表示。

  本版采寫/新京報記者 李捷

  (新京報)

  4月19日新浪樂居大型看房團來襲 領銜四月搶房季

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/07412693346.shtml

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贏商網3周歲花開北京 商業地產產業化時代到來

  中國商業地產產業化時代到來!

  ----2013中國商業地產產業化峰會8月8日北京盛大開幕

  排名中國商業地產網站第一的贏商網3周歲花開北京

  由中國房地產經理人聯盟(中經聯盟),聯合中國商業地產領域最具影響力門戶網站--贏商網,共同發起主辦的"2013中國商業地產產業化峰會",於2013年8月8日在北京朝陽區CBD的JW萬豪隆重召開。此次峰會本著"商業地產產業化"的主旨,號召全社會共同迎接商業地產產業化所帶來的機遇和挑戰。贏商網三周年慶典暨北京分站上線儀式同期舉辦。



圖為贏商網三周年慶典暨北京分站上線儀式

  1、中國商業地產行業專業化程度最高、規模最大、層級最高的盛會

  全國政協委員、林達集團董事長、中經聯盟榮譽主席李曉林、中國房地產業協會秘書長苗樂如、全聯房地產商會秘書長鐘彬、萬科集團執行副總裁毛大慶、中國連鎖經營協會付秘書長武瑞玲向大會致辭;中經聯盟輪值主席、春光地產董事總裁王軍、潤物控股有限公司總裁陳順、山海樹集團董事、執行總裁陳梁,贏商網3大創始人董事長吳傳鯤、CEO李樂賢、董事副總裁周斌,代表合作雙方參加大會,贏商網創立三年,譽滿全行業,如今北上京城,深得商業地產行業喜愛。

  會議計劃300人的規模,實際到場瞭715人,場地幾乎爆棚。715人中300名來自北京,其中很多都是企業總部人員,300名來自全國各地;從行業上細分,300名屬於商業地產開發商,300名是品牌商傢;董事長、總裁帶隊參會的比例打到瞭25%。



圖為活動現場

  全國政協委員、企業傢李曉林先生,本身也是一位房地產開發商,他在致辭中說:為瞭解決房地產行業10幾年高速發展中存在的問題,房地產行業的轉型升級在所難免,商業地產產業化成為趨勢,商業地產不同於住宅,在運營、商業經營多個環節構成多產業鏈條,政策性強、資金壓力大、經營有風險、運營有難度,大量的城市綜合體開發呼喚著國傢各有關部門更加重視、政策更加有針對性,資金支持力度加大,而行業本身人員也要更加專業化,開發商要更富有長遠眼光和社會責任,品牌商傢的運營和經營的質量要提高。

  中經聯盟是定位於公益、公信的學術性社團組織,5年來發展迅速,現在已經有瞭3000多名會員,設立瞭21個專業委員會和俱樂部,每周都有活動,在北京和中國房地產行業影響巨大,李曉林先生特別提到行業人士送給中經聯盟的9個字:"走正道、聚好人、做好事!"。

  萬科集團執行總裁、北京總經理毛大慶抽出兩件要事的空隙,趕到大會致辭,他稱贊大會的主題很好,萬科集團是住宅產業化的倡導者與實踐者,在商業地產方面,萬科集團已經成立瞭商業地產專業部門,在商業地產道路上萬科要向行業學習!

  中房協秘書長苗樂如致辭中說:在中國房地產業尋求轉型升級的關鍵時刻,共同研討商業地產產業化的話題,為開發商搭建招商平臺,為品牌商拓展開發渠道,非常有意義。

  他說:從2010年5月住宅被限購、限貸之後,商業地產迎來瞭井噴式的大發展的時代,這本是件好事,但同時也帶來瞭不小的問題:一是個別城市城市綜合體發展過快,一哄而上,缺少產業規劃與佈局,存在過熱的隱患;二是行業人才瓶頸突出,開發商重建設、輕管理、盲目散售現象普遍存在;三是商業地產的金融政策和產業政策指向仍不清晰,四是大部分城市綜合體定位不清、招商難、運營更困難的產業鏈條問題仍然很突出。這致使開發商存在很大開發風險,商傢面臨經營難題。而破解這些難題,需要專業的考量,需要政府各職能部門的努力,更需要商業地產的從業者們,拿出智慧與辦法,承擔更大的社會責任。

  全聯房地產商會秘書長鐘彬在致辭中,稱贊這次大會在商業地產行業專業性最強、規模最大、級別最高、思想性和時效性俱佳,他代表全聯房地產商會,向大會的召開表示祝賀,向中經聯盟和贏商網真誠合作,以及贏商網三周年、中經聯盟五周年的生日致以真誠的祝福!

  中國連鎖經營協會付秘書長武瑞玲向大會致辭中,強調中國購物中心進入轉型期,購物中心業態組合新變化是3化:"去百車貸利率計算貨化"、"去大賣場化"、"減少服裝服飾類別";她認為體驗業態是購物中心發展的方向,兒童業態成為"明星業態"、影院成為"標配",餐飲業態是最大的"體驗消費業態"。

  她也直接指出瞭購物中心存在的問題:同質化,"千Mall一面",定位、業態組合、建築、佈局等模仿居多;她認為目前全行業房地產開發多,租金漲、但運營管理水平滯後,迫使連鎖品牌商患上"購物中心選擇艱難癥" ;商業地產開發隊伍龐雜,重開發、輕營運,重招商、輕服務,重硬件、輕細節,雖然自持物業成為共識,但對風險預估不足;資金、商業品牌、團隊、知識等相關資源不足。

  她肯定購物中心幾大變化:開發商逐步進入理性發展階段,重開發、輕運營;重招商、輕管理和服務的思維正在轉變;從簡單向商傢租戶提供平臺的模式,向商戶的管傢、服務平臺轉變;從重視收租金,向逐步把商戶的經營業績、坪效、人效、租售比作為購物中心管理的核心指標轉變。

  萬達集團3大部門招商部、營運部、產品研究部派員參會,中糧大悅城的品牌開發商中糧置地商管中心、中信國安投資、萬科集團商業地產部總經理錢嘉、中海商業地產總經理王林林、以及佳兆業、遠洋地產、大旗產業集團、上海智富集團、首開、城建、萬達、中糧、世貿、凱德、遠洋、、復地、龍湖、金地、保利、富力、北辰、天津泰達、合生、珠江、海航、中交地產、港中旅、中水電、萬通、住總、金隅、億城、招商地產、SOHO中國、中信、融創、綠城、綠地、金地、兆泰、政泉置業、首創、光耀東方、中鐵、華潤、華僑城、東方銀座、東方園林、華業地產、中赫置地、河北天山、觀瀾湖房地產開發等來自全國各地的300傢商業地產開發商參會。

  品牌商傢參會更是超過300傢:5大廣受地產商歡迎的快時尚品牌優衣庫、HM、ZARA、CA、、GAP全部參會,俏江南、屈臣氏、雅高國際酒店、海底撈、傢樂福、沃爾瑪、博納影院、韓國CGV影院、樂天瑪特、銀泰百貨、上海金寶貝、大士力韓餐、漢拿山、李先生、星巴克、眉州東坡、新辣道、全城熱戀、春天百貨、嘉禾影院、燕莎友誼商城、如傢酒店、星美影院、速8酒店、上品折扣、字裡行間、物美、貴友大廈、永旺百貨、希傑影院、漢麗軒、拉夏貝爾、樂天超市、萬達院線、河北美食林、河北惠友、迪卡儂、錢櫃、麥樂迪、歐尚、萬豪酒店、雅詩閣、賽博數碼、絲芙蘭、麥當勞、呷哺呷哺、必勝客、金匠世傢、卜蜂蓮花等百貨、超市、餐飲、休閑、娛樂、酒店、服裝服飾各大業態商傢積極參會,共同迎接中國商業綜合體、購物中心發展的滾滾春潮。

  盛夏、奧運節日,行業精英共聚京城,從商業地產發展的機遇、挑戰、現狀、未來等不同角度,全方位,多維度剖析行業發展趨勢,分享商業地產產業化的教訓與成功經驗,共同見證贏商網3年來的辛勤耕耘,共同感受中經聯盟兄弟般的濃濃情意,激蕩中國商業地產行業的光榮與夢想。

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本文導航

  • 2013中國商業地產產業化峰會
  • 中國商業地產發展2大風向標


新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/16242331041.shtml
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58同城新政利好促剛需釋放 3月新房源1500萬

??今年“兩會”上,中央釋放瞭“支持居民自住和改善性需求”、“穩定住房消費”的信號,地方第四輪的樓市刺激政策也隨之密集展開,但本輪調整力度之大,調整之巨,確是房產市場以及供需雙方未曾預料的。

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??昨日,央行、住建部、銀監會發佈通知,對擁有一套住房且購房貸款未結清的居民傢庭購二套房,最低首付款比例調整為不低於40%,繳存職工傢庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調為20%;擁有一套住房並已結清貸款的傢庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。

??財政部同時通知,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

??央行、住建部、銀監會、財政部下發的政策利好普遍指向改善群體,特別是降低二套房貸首付比例和營業稅時限調整,則明顯指向剛需用房人群。降低二套房首付比例,相當於直接降低瞭剛需購房人群的購房門檻,同時也極大提高瞭購房者資金使用效率。購房者改善性房屋需求和剛需房需求得到釋放,這不但有助於解決城市存量房高庫存壓力,更成為拉動購房需求,確保供需平衡的利器。

??58同城是國內最大的剛需房交易平臺,目前58在全國范圍內,共有5300萬套真實在售的房源信息,其中月新增在售房源1500萬套,就北京地區3月份為例,在58同城平臺上成交的房源總量近萬套,總成交面積近百萬平米,而據58同城樣本調查,出售剛需房源的業主中,有70%以上為籌集資金或騰出購房指標以購買改善型住宅,這些數據,與本次樓市調控所指向的鼓勵、刺激改善型住房需求不謀而合。

??58同城房產研究中心表示,在國傢政策變動引發的經濟驅動因素被市場完全瞭解並消化後,房產市場,特別是剛需房和改善性購房者,隨著首付款資金杠桿的利好影響,以及不用繳納少則10萬多則幾十萬的營業稅,房地產交易市場供需兩旺的情況應該會在4月明顯升溫。

??同時,58同城房產研究中心樂觀預估,如果僅從該政策對市場的直接刺激來看,58同城根據其歷年來數據變化情況以及對未來的增量預期,二套房首付從70%低至40%,甚至20%的標準,將直接刺激市場成交量的快速上升,環比增長10%以上,應該不是什麼難事。同時,對於購房者來說,意味著在58同城上,將有更多可供選擇的二胎房貸銀行有哪些房源信息和“滿二無稅”的房源以供選擇。

4月18日“羊春GO房”大型看房團 點擊報名



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/13455988908698050015356.shtml

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社科院專傢樓市面臨拐點 未來房價或不斷下跌

  2013年房地產市場超預期,幾乎所有的城市房價都出現瞭大幅上漲,房地產銷售額和投資額都創歷史新高,雙雙超過8萬億元。但進入2014年,房地產市場並沒有延續2013年的好光景,從前4個月的數據看,不僅銷售額大幅度下降,不少城市還出現瞭打折促銷樓盤,市場預期悄然出現扭轉。筆者認為,導致樓市預期出現逆轉的因素主要有以下三方面。

  美國量寬政策逐漸退出

  從歷史的經驗看,每當美國經濟處在下行周期,美國的貨幣政策開始擴張,美元持續弱勢,國際資本從美國流出,進入新興市場國傢,這些資本所到之處經濟繁榮、投資擴張、出口增加、老百姓就業改善,而副產品則是樓市泡沫和股市泡沫。上個世紀70年代末80年代初,美國為瞭遏制嚴重的通貨膨脹,將利率提高到接近20%的水平,導致實業資本大量流入日本和"亞洲四小龍",使這些國傢和地區成為當時的明星。經濟的高速增長必然使市場對未來產生過度樂觀的預期,房地產價格持續快速上漲。

  2001年後類似的故事再次上演。由於美國網絡科技股泡沫破滅及"9·11事件"的影響,資本開始撤離美國,而中國擁有大量的廉價勞動力,並在2001年加入WTO,成為21世紀初國際資本重點投資的熱土,中國迅速成為世界工廠。

  當然,中國在迅速成為世界工廠的同時,也出現房價持續快速上漲的現象。2005年後,我國政府幾乎每年都出臺遏制房地產價格上漲的政策措施,但無一例外的都是效果不彰。以歷史的眼光和全球的視角來分析中國房地產,就會讓問題變得簡明清晰。中國正在出現的泡沫經濟與20年前日本的泡沫經濟,的確有很多的相似之處。

  歷史同樣告訴我們,每當美國經濟復蘇,國際資本將開始從新興市場國傢撤出,部分國傢將遭到重大沖擊,房地產泡沫崩潰和金融危機往往難以避免。1998年爆發的亞洲金融危機就是一個經典的案例。1998年之前,東南亞諸國經濟持續繁榮,企業傢和政府都被樂觀氣氛左右,出現過度負債和過度投資現象。根據有關研究機構的資料,1985年至1990年,日本非金融企業的總體負債迅速增長,非金融企業的杠桿率(總體債務與GDP的比值)從0.9左右上升到1.3左右,5年時間裡杠桿率上升瞭40多個百分點。企業的過度負債為經濟增長埋下隱患。從1995年開始,美國開始實施強勢美元戰略,資本開始回流美國,更進一步加劇瞭日本企業去杠桿的步伐,具體表現為企業貸款需求大幅減少,經濟增速從高速增長滑落到零增長狀態。

  從去年下半年開始,印度、巴西、土耳其、阿根廷等國都遭遇匯率大幅度貶值的沖擊,在匯率危機的背景下,房地產價格出現下跌則是必然的產物。

 房地產市場過剩

  從城鎮居民人均住房面積及每年新增的住房數量看,中國房地產市場已經出現過剩。

  我們首先看看房地產市場發展的總體狀況。中國房地產市場從2001年開始持續繁榮,無論是房地產投資金額、新開工面積、施工面積,還是銷售數據都迅速增長。經過12年的發展,2013年的房地產各項數據都是2001年的數倍乃至數十倍。如果說2001年我國城鎮居民還處在住房短缺狀態的話,那麼2買二手車貸款013年城鎮居民人均住房建築面積已達到35平方米,超過中等收入國傢的住房消費水平。

  再從區域結構看,部分城市尤其是部分中小城市的住房出現嚴重的供大於求。在諸多的出現住房供大於求的城市中,溫州和鄂爾多斯是兩個典型。早在2003年前後,中國的房地產市場剛剛步入繁榮期,溫州"炒房團"就開始在大江南北到處尋找目標,並在房地產投機過程中經常運用各種金融工具放大杠桿,2010年前後,溫州的中心城區的房價一度接近10萬元每平方米,超過北京、上海城區的房價。但這種建立在高杠桿基礎上的高房價危如累卵。2010年後溫州的房地產崩盤,房價出現大幅度下跌,個別樓盤價格下跌瞭50%。

  鄂爾多斯在2011年前出現的樓市繁榮主要依靠煤炭資源的漲價。該城市每年向市場銷售的煤炭可達到5億噸左右,占中國煤炭總消費量的1/6左右。隨著2001年至2011年間煤炭價格持續上升,該城市財富積累快速膨脹,樂觀預期隨著時間推移不斷強化,結果是樓市價格不斷飆升。2011年後煤炭價格開始下滑,鄂爾多斯的樓市泡沫破滅,並隨之出現瞭民間金融危機。

  上述兩個城市樓市繁榮都伴隨著民間金融的繁榮,投資者把金融杠桿不斷放大是出現樓市崩盤危機的根源。統計顯示,金融杠桿放大的程度與樓市價格持續的時間呈正比,樓市繁榮時間持續越長,則投資者將金融杠桿放大的比例越高。溫州和鄂爾多斯是中國房地產市場的典型案例,但絕不是個別案例。當前人口流動的趨勢是人口集中向大城市和特大城市流動,很多中小城市由於就業及教育等的因素,人口出現減少,但房地產開發的面積在迅速擴張,尤其是2009年以後,這些城市房地產市場危機正在逼近。

  北京、上海等一線城市的住房總量相對於人口總量來說雖然沒有出現過剩,但價格太高,已經超出一般居民的承受能力。換句話說,如果價格保持不變或居民收入水平沒有大幅度改善,這些中心城市的住房也難以出清。

  經濟杠桿率過高

  樓市繁榮一定會刺激投資者提高金融杠桿,但金融杠桿擴張過快往龍岡二胎往是崩盤的前兆。中國經濟總杠桿率在2008年以後經過兩次快速上升的過程。第一次是2009年前後,我國政府為瞭應對全球金融危機實施積極的財政政策和擴張的貨幣政策,對應的是信貸與貨幣的快速擴張,總體杠桿率在一年左右的時間裡從1.27上升到1.7,上升瞭40多個百分點。第二次是2012年第三季度至2013年底,杠桿率從1.7上升到2以上,再增加30多個百分點。在過去的5年裡,經過這兩次杠桿的快速上升,我國的總體杠桿水平提高瞭70多個百分點。在幾年時間裡杠桿率大幅度飆升,曾經在1985-1990年的日本出現過,隻是當時的日本的杠桿率上升的幅度比中國小。換言之,過去5年裡中國負債擴張的速度超過瞭日本泡沫經濟時代。

  資產負債表的快速擴張必然反映在金融體系上,整體杠桿率的快速增加一定對應著金融體系的快速膨脹。2009年至2013年間,銀行資產增加瞭一倍多,以信托為代表的各種"影子銀行"快速膨脹,信托資產總量從3000億元迅速增加到10萬億元。根據有些部門的統計,各類影子銀行的資產總量已經超過30萬億元。最值得關註的是這些資產的質量。當前我國資本收益率隻有3%左右,而影子銀行的融資成本在10%左右,有些甚至超過20%,這是一個典型的"龐氏騙局"。為維持這樣的遊戲,影子銀行必須給予投資者更高的收益率,並且保持剛性兌付,即不出現違約事件。2014年初,一些到期的信托和債券出現瞭違約,市場的風險偏好明顯降低,投資開始成為驚弓之鳥,影子銀行擴張將難以為繼。

  在我國這兩次杠桿率快速上升的同時,房地產價格都出現瞭快速上漲。2010年至2011年社會融資擴張的速度稍有放緩,房地產市場很快進入瞭不景氣。展望未來,隨著影子銀行風險暴露,經濟整體將步入"去杠桿"的過程,樓市繁榮將難以為繼。

  因此,如果美聯儲QE政策退出,意味著2001年以來持續上漲的中國樓市面臨方向性轉折,由此引發的金融風險將是巨大的,有關方面應該未雨綢繆,早作預案。2001年以來,我們出臺瞭很多房地產調控政策,目的都是為瞭遏制房價上漲,未來可能變局是房地產價格不斷下跌,政策導向將是如何阻止房地產價格的過快下滑,與過去正好相反。因此,已經出臺的很多政策應該需要修改,並且還要根據新的情況出臺相應措施。

>>>5.17"為母親買套房"新浪樂居大型看房團



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-16/09452734058.shtml
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楊紅旭兩部委新政打響救市第一槍

??新浪樂居訊建地貸款苗栗苑裡建地貸款 3月30日央行、住建部、銀監會30日聯合下發通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭購二套房,最低首付款比例調整為不低於40%。同時,繳存職工傢庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調為20%;擁有一套住房並已結清貸款的傢庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。>>>詳細

??消息一出立即引起瞭微博大腕吐槽:

??上海易居房地產研究院副院長,新浪財經專欄作傢楊紅旭在微博上發佈瞭四條楊氏評論:

??一:無風不起浪,最終證實:中午關於下午央行開會公佈重要事項!下午央行新聞發言人回應說“不清楚”,那時托詞,因為股市還沒收盤,他們怕影響地產股,其實很多人與機構都已知道瞭。當時,還有網友說,你看看,央行辟謠!我隻能說,這些網友真的不懂行!

??二:上周五,兩部委新政出臺後,我寫的文章標題是:兩部委新政打響救市第一槍!預測後續還有其他部委將行動。非常之精準!三部委房貸新政,屬於救市第二槍。而財政部與國稅總局的營業稅新政,屬於中央救市第三槍!還不服老楊嗎?可能還有第四槍。即便隻此三槍:火力已能使市場回暖瞭!

??三:商業房貸放松力度超預期!之前多數人預期是:二套房首付,由當前的全國六成(京滬等個別城市為七成),降為五成,現在降為四成!寬松程度回到2010年4月“國十條”之前!一夜回到五年前!但略有不足的是,二套中的非普通房,首付沒變化(老楊認為非普通房可降至五成)。

??四:公積金貸款也放松瞭。1、原來首套普通房中的90平米以下套型,才能享受最低二成,現在將90平米至140平米左右的套型,多屬改善戶型,也降至二成。2、按去年9.30政策,一套房貸款已結清,再購第二套屬於普通房,才能享受首套房優惠,現在二套中的非普通房,首付也由原來六成降至三成!

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  • 四部門練手救樓市微博熱議
  • 四部門練手救樓市微博熱議(1)


新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-30/18055988249355692586529.shtml
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北京5月份土地成交額環比下跌逾八成



  受樓市交易量持續低迷影響,5月份北京土地供應量和成交量大幅萎縮。據偉業我愛我傢市場研究院統計,截至25日,北京土地市場僅成交4宗多功能地塊,土地成交金額為58.45億元,比上月的302.63億元大幅減少瞭80.7%。土地成交宗數也比上月的34宗減少瞭30宗。

  《經濟參考報》記者獲悉,5月6日,北京土地市場成功交易4宗地塊,分別是大興區西紅門2宗地塊和通州運河區2宗地塊,土地出讓金總收入為58.45億元。

  中原地產首席分析師張大偉認為,當日出讓的土地屬性都非住宅用地,而且部分地塊屬性復雜,所以溢價率普遍較低。另外,從拍賣現場來看,競拍企業數量明顯減少,土地市場的熱度也開始明顯降低。

  土地交易量萎縮的同時,5月份北京土地市場在供應方面也出現下滑。我愛我傢研究院數據顯示,5月份北京市場僅掛牌一宗工業用地,除此之外沒有住宅地塊入市。

  張大偉指出,從2月底新增一批土地後,北京土地市場已經連續接近3個月無新增待售土地供應。而且在5月6日最後一批待售土地成交後,北京已經連續半個月無待售土地。這些現象均為歷史首次。

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示,年初至今樓市交易量的持續低迷,使得開發商銷售回款乏力;同時,土地市場交易量火爆,開發企業競奪激烈,高溢價率、高樓面價,尤其是對自住型商品房和保障性住房的高配建比,使得開發企業在銷售回款乏力的情況下,當前企業資金鏈普遍承受巨大壓力。

  "信貸的持續收緊,進一步加劇瞭開發企業的資金壓力。"胡景暉表示,受此影響,一方面政府主管部門主動調低5月份的供地計劃,避免樓市低迷情況下無人問津;另一方面,開發企業受資金鏈壓力以及未來樓市潛在供應量將持續增加的影響,也放緩瞭拿地節奏。

  胡景暉表示,為避免宏觀經濟下行,避免部分地域樓市風險的加劇,政府主管部門已經開始采取一些必要的托市手段。比如,央行召開座談會要支持首套置業;國土部下放土地供應計劃至地方;對部分庫存量較大,下行壓力較大,樓市風險較大的地方城市適度放松限購的默許等。

  "土地供應的減少,對市場短期影響不大,但如果長期持續,對市場供需結構帶來較大影響。"張大偉認為,市場可能會再次擔憂未來樓市的供應問題。

  (經濟參考土建融屏東南州土建融報)





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/07592747195.shtml

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樓市流行跨界風 文化搭臺 經貿唱戲

  "文化搭臺、經貿唱戲"曾經是地方政府招商引資的一大法寶,如今,這種跨界思維正被開發商"活學活用"。

  當純住宅地產開發遭遇限制與困境時,嫁接商業、旅遊與文化藝術元素的新型房地產開發於是大行其道,誰能嫁接出新意,誰就能發展得更好。

  近日,第十六屆國際桃花音樂節在北京平谷開幕,作為此次桃花節贊助方之一的首城匯景灣項目特意在售樓處設立服務站,為遊客提供問詢、導遊、賞花攻略、茶歇、上網等服務,從而間接蓄客,吸引更多消費者的關註。

  遠在雲南麗江,"第五屆2014春COART藝術節"也在4月23日熱鬧開幕,並將coart village雪山藝術小鎮項目確定為藝術節的永久駐地。

  "國外藝術村鎮擁有成熟模式,是一種集藝術基地、學術研討、創作發佈、餐飲、娛樂、時尚、休閑度假於一體的多功能藝術文化交流場所。它既能滿足居民的生活需求,又能滿足遊客的遊樂與休閑度假需求。"長期研究國外藝術村鎮模式的業內專傢告訴《中國建設報•中國住房》記者。

  多重元素重構地產

  依托世界文化遺產優勢,麗江如今已經成為國內首屈一指的旅遊熱點城市;憑借其獨特的文化氣質,這裡也早已擁有國內獨樹一幟的文化品牌,有人甚至將麗江模式歸納為"文化模式"。

  每年春秋兩季,前往雲南麗江的人似乎總是多瞭一些藝術范兒。對他們來說,去麗江不僅僅是為瞭旅遊,更是為瞭參加一場盛大的藝術聚會。

  之所以如此,源於每年春秋兩季在麗江束河古鎮舉辦的雪山COART藝術節。經過多年培育,這個節日在藝術圈的影響日益深遠。

  也正是在這種相互倚重下,活躍在麗江各個項目售樓處的看房者常常流露出一種文藝范兒,當地的房地產項目開發也彰顯出與眾不同的文藝氣質。

  "麗江,既是一座旅遊城市,又是一座民俗城市,更會成為一座藝術城市。在這裡開發房地產,必須在項目策劃階段就綜合考慮這些因素,並將其融會貫通到項目中。"一位在當地做項目的開發商告訴記者。

  "有著活化石之稱的納西民族文化、號稱'北故宮、南木府'的麗江建築文化、'印象麗江'等文化品牌有力地支撐著麗江旅遊業的不斷發展。在麗江,文化與商業的結合已經成為一種合理且必然的存在,也是當地政府發展旅遊業的一個重要手段。"中國房地產業協會商業和旅遊地產專業委員會秘書長蔡雲認為。

  而COART藝術節作為當地新生的文化品牌,承擔著新麗江的國際化發展方向。自2012年開辦至今,已形成特有的文化聚集效應,每次活動都能聚集數萬人前來參加,有力地拉動瞭當地客流量。

  然而,作為一個固定的文化品牌,COART藝術節之前卻一直沒有固定的舉辦場地,隻能散落於束河古鎮的各個角落。在當地政府的規劃下,雪山藝術小鎮才得以建設。

  "以COART藝術體驗為載體,雪山藝術小鎮在藝術、商業、人流的三角互動中已經找到一個最佳平衡點。"雪山藝術小鎮項目營銷負責人施寶成告訴記者。

  疏解城市外溢壓力

  對古城而言,開發旅遊地產應該將保護放在首位,歷史文化、建築古跡一旦損毀將不可再生。

  麗江尤其如此。因為,其古城景區主要集中在大研與束河兩個古鎮。

  然而,現實卻是極其殘酷的。

  4月6日,麗江束河街道龍泉社區發生一起火災,導致10間鋪面損毀。早在去年3月,麗江大研古城也遭遇大火,燒毀民房107間,過火面積2243.46平方米。

  "中國古城古鎮在發展,旅遊功能也在強化,在這種背景下,原有的城市功能必然外溢,地方政府必須在新的區域打造一個合適的功能區。"蔡雲說。

  而在施寶成看來,"麗江的當務之急是打造一個大研、束河之外的第三城,避免古城內過度商業化。"當然,這座新城不能與古城毫無聯系,失去古城的原有韻味。

  行走在束河古鎮,記者發現其原有建築基本為木制結構,火災後正在重建的建築依然是木制框架,保留著原有的建築風格。

  "對麗江的保護與尊重為新城建設提出很高要求,整體風貌必須協調一致,但是又必須承接古城外溢的城市功能。這是擺在新城建設者面前的一道難題。"上述開發商如此表示。

  就在4月23日,雪山藝術小鎮示范區正式對外開放,好機友俱樂部、致青春客棧、圍爐會所、逸傢餐廳、友鄰院旅馬酒吧等首批商戶陸續開街,為遊客立體地呈現出一個集多功能業態於一體的體驗式藝術小鎮。

  據項目現場銷售人員介紹,雪山藝術小鎮主要由不同制式的坊式院落及酒店式公寓產品組成,以院落為主的一坊、二坊、三坊適用於客棧、酒吧、咖啡店、餐飲、俱樂部等多種經營業態,同樣具備瞭疏解現有古鎮商業業態的能力。

  台南南區土地貸款"城市功能新區的建設,將為麗江古鎮保護提供可能,使古鎮在減負的同時,更好地呈現出原生態之美。"蔡雲說。

  如今,以COART為主題的體驗式商業模式已吸引不少知名商傢,這些品牌的入駐也在一定程度上證明瞭項目方一直堅持的"以藝術活動帶動人流導入,以人流導入加速商業氛圍呈現,以商業氛圍升級藝術活動"的開發運營理念。

  "2014年必定是一個轉型年、變革年,需要集中全行業的智慧,重新思考發展新方向、找尋成長新動力、探索商業新模式。"商業地產領域相關專傢如此強調。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/15232720798.shtml

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綠城老臣反水 融綠收購案撲朔迷離

??波詭雲譎,冰火同生。

??融綠平臺之爭白熱化,一周時間內,融創、綠城雙方已展開兩輪公告交鋒。

??2014年最後一天,融創宣佈155億元收購融綠平臺,這激起綠城的不滿,宋衛平對外稱戰鬥還未結束。2015年1月2日,綠城宣佈停牌,並在1月5日公告稱這是融創的單方面決定,雙方未曾就融綠平臺達成確定性交易。融創很快進行反擊,1月6日,融創的公告內容除對前一日綠城公告逐一反駁外,還表示將在3個月內完成交易。1月7日,綠城公告重申,融創所示內容無事實依據。

??這場收購正進入法理辯駁層面。各執一詞的並非隻有融創、綠城。在綠城內部,董事“反水”劇情正在上演,情由版本不一。時代周報記者收到一封內部信,信中稱,綠城派駐融綠平臺的兩名董事王虹斌、錢曉華對被斥為叛徒的指責不滿,稱“與事實根本不符”。宋衛平則對此回擊二人是“牽強附會”。

??公告交鋒:未簽署日期協議是否有效

??融創、綠城雙方隔空喊話至今,事態已基本明朗。一個確認的事實是,雙方曾就融綠平臺二胎房貸銀行 玉山股權歸屬簽署瞭一系列協議文件,但並沒有簽署日期。目前爭議的焦點在於:這份有簽名無日期協議,是否具備法律效力。綠城方強調,須經綠城董事會批準後才生效。融創方則認為,協議的有效性不受影響,並否認有任何的前置條件。

??時代周報記者根據雙方公告、采訪內容及相關媒體報道,簡要還原瞭事情經過:

??2014年12月13日前後,綠城執行董事曹舟南、郭佳峰、綠城房產總經理應國永等人,與融創執行董事汪孟德、副總裁黃書平等,就融綠平臺出售事宜展開談判。

??12月18日,雙方簽署瞭一系列文件。這是由三份文件構成的必要決議案:融創、綠城批準境外交易的董事會會議記錄;融創以及綠城簽署批準境外交易的融綠股東決議案;由天津置地有限公司以及綠城投資管理有限公司簽署的上海融綠股東決議案(境內)。

??當天文件裡商定的交易價格、架構,和融創在12月31日公告的交易內容一致,包含16個項目公司,可售面積519萬平方米,初步的估值方法是凈資產加固定債權回報。

??這當中,曹舟南簽署瞭境外部分的股東決議案,境內交易決議案的簽字人是郭佳峰。融綠平臺的5位董事:孫宏斌、黃書平、錢曉華、汪孟德、王虹斌,均已簽字。

??12月25日,曹舟南等人將交易提交給綠城董事會審議,董事會表態支持出售交易的行為,但交易價格和架構需要重新評估,需要尋找權威的第三方機構介入。

??曹舟南在事後對記者說,中交和九龍倉的態度一致,並未否決出售行為,但要求是“爭取公司和股東利益最大化”。曹舟南是綠城負責和中交、九龍倉以及融創談判的臺前人物。自去年底以來,綠城與融創管理層之間展開的談判,宋衛平、壽柏年二人均未直接參與。

??12月28日至12月30日,曹舟南飛赴香港,和九龍倉協調交易一事。按照曹舟南的話,經過激烈的討論後,各董事達成一致同意交易,但再次提出要對交易價格和結構進一步評估。不過12月30日當天,融創已將即將刊發的公告內容擺到瞭綠城面前。

??12月31日凌晨,一封附有綠城中國律師函的電子郵件發至融創,函件重申必須經雙方的董事會甚至股東大會討論,如此發公告引起的所有法律問題由融創方承擔。

??再接下的故事,大傢都知道瞭。

??事態發酵至今,融創方面回復時代周報記者,未來一切走向要以公告為準,而綠城官方的最新表態是,不排除訴諸法律的可能。

??“以往經常發生不簽署日期這種案例,有遺漏的,也有故意的。如未約定日期的制約作用,無日期文件是有法律效力的。” 上海大邦律師事務所合夥人王秋瑞分析說,但如有口頭、電子、書面等任何形式的約定存在,隻要拿出切實證據,那麼它對文件有效性的制約就是成立的。一旦進入到司法程序,這些約定都可以發揮法律作用。

??老臣“反水”:宋衛平通知在先

??各執一詞的並非隻有融創、綠城。在綠城內部,董事“反水”劇情正在上演,情由版本不一。

??1月6日下午,綠城發佈編號為綠城房產決1 號的內部文件,對王虹斌、錢曉華兩名綠城派駐融綠平臺的董事進行通報批評,指責兩人擅自簽署影響集團重大利益的文件。該通報文件上寫有宋衛平的批示:要進一步處罰並追究相關責任,下發通知各經營公司。

??面對集團指責,王虹斌、錢曉華兩人回應說,一切都是按照流程行事。1月8日晚間,時代周報記者獲取一份由王虹斌、錢曉華聯名簽署的一份《關於在上海融綠公司股東會決議等文件上簽字的說明》(《說明》)。該說明稱,指責與事實情況根本不符。

??據王虹斌、錢曉華兩人透露,他們共簽署以下三份文件:1. 2014 年 12 月 18 日批準交易中股權買賣部分的融綠股東會決議;2. 2014 年 12 月 18 日批準交易中債務承擔部分的融綠股東會決議;3. 2015 年 1 月 3 日確認前述兩份股東會決議同時具有董事會決議效力的董事會決議。

??但以上簽字行為並非在“未向集團領導請示的情況下擅自”作出。王、錢給出簽字的理由三點:1. 兩人在12月17日分別接到宋衛平電話,後者口頭通知綠城將把融綠平臺出售給融創;2. 12月18日通過的兩份董事會決議,宋衛平、郭佳峰、應國永都已簽字確認;3. 綠城投資和天津融創已簽署股東會決議。

??那兩通口頭通知電話,到底說瞭什麼,宋衛平給出瞭不一樣的版本。

??“我先是給王虹斌打電話,說融綠會有變化,可能會賣給孫宏斌,你們以後是怎麼打算的?我第二個電話打給瞭錢曉華,錢說這些事情電話裡說不清楚,還是見面聊一下,但後來他也沒有過來,”宋衛平對記者說,他打這兩個電話,主要是詢問他們的職業選擇,這些內容都跟簽字是兩碼事。

??宋衛平說,王虹斌、錢曉華均未參加杭州談判,對其中情況並不知情。但王虹斌把這則電話說成是通知,是牽強附會。

??此外,對於“宋衛平簽字在先”一說,宋衛平對此回應稱,“一句難言盡。”他說,交易有前提和背景,是一個整體,不能片段化或拆開來看。“有一些描述的內容,比如說我是打過電話,有簽字、有蓋章,但是王、錢他們沒有看到完整的文件,他們也不曉得簽瞭字的書面文件裡面含有哪些口頭的約定。”

??據時代周報記者瞭解,“處罰事件”發生的同時,1月7日,綠城內部還下發瞭一個派駐股東代表的通知。據知情人士透露,融綠平臺新股東代表是朱平波,無錫公司則另有其人。“目前我還沒有其他選擇,隻能靜觀其變。”王虹斌表示。

??截至目前,融創方面暫時沒有對融綠作出實質的轉股行為。在融綠平臺實操層面的切割或合作,還在探討。外界還在等待結果,但大嘴任志強等大佬對這場鬧劇看不下去瞭, “最好公開這些文件,就知道誰在指揮耍把戲瞭。”

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-14/08275960924861353472750.shtml

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內容來自sina新聞

佳兆業忽然激進年拿地132億 舊改之王加杠桿

  深圳是最早進入"舊改時代"的城市之一,土地資源稀缺,舊改項目成為重要的土地來源

  理財周報記者 駱軼琪/文

  2013年年初,此前一向行動較為低調的佳兆業集團,忽然高調出現在各一二線城市的土地招拍掛市場,更一度出現與直奔千億的大型房地產公司拉鋸式競價拿地的局面,關於其在今年5月份"十二天進四城"的舉動亦頗受關註。

  根據理財周報記者初步統計,截至發稿前,佳兆業今年獲取土地共耗資132.794億元,其中約93%的金額用於在一二線城市佈局,總計金額超出年初制定的95億元拿地目標約40%。

  年內頻繁擴充儲備的行為,令其在今年年中時凈負債率抬升至82.4%,已超出約73%的行業平均水平。

  而也有行業內分析師表示,這傢被稱為"舊改之王"的土生深圳公司,大本營屬較早進入"舊改時代"的城市。在面臨回歸一二線城市競爭大、在銷售數據占比30%的深圳土地市場面臨諸多舊改項目競爭對手的局面時,抬高杠桿是其走向快速增長的一個開端。

 大本營進入舊改時代,爭食激烈

  作為一傢創立之時即開始做舊改項目的房地產公司,業界對於佳兆業舊改團隊的評價一直不低,"董事長談判風格很大氣"等評價或許即是支撐起這傢公司核心運營的一部分。

  "從1999年成立以來,佳兆業十幾年一直在做舊改,他們在城市更新方面有更豐富的項目團隊和項目運作經驗。"在徐楓看來,根據目前佳兆業旗下接近40個城市更新項目、總占地面積約1400萬平方米的構架而言,"他們可以說是國內規模最大的舊改集團"。

  "一般的大公司沒有動力做舊改,這種項目從雙方開始討論到後來敲定進行買賣,一般需要三到四年的時間。"有房地產業內人士告訴記者,在開發舊改項目過程中,經常遭遇共有產權糾紛等問題,容易拖累整體的項目進度。

  但是,上述人士提醒道,獲取舊城改造項目對公司現金流的要求,實際上並沒有如公開參與市場招拍掛一般高,對於款項的支付時間等條件均可通過談判解決。"舊改項目毛利率很高,加上佳兆業的舊改產品主打剛需,銷售周轉很快,對於公司的現金流貢獻很明顯"。

  根據中國房產信息集團統計顯示,截至今年前11個月,佳兆業集團在深圳的四個項目,包括深圳佳兆業城市廣場、深圳新都匯傢園、深圳大鵬佳兆業假日廣場及深圳佳兆業悅峰花園,為集團貢獻銷售比例達29%,亦令其在深圳現樓市場銷售僅次於萬科。

  "相對來說,深圳是最早進入舊改時代的城市之一,而深圳市場現在土地資源稀缺,舊改項目成為重要的土地來源。"徐楓提醒記者,目前而言,深圳舊改市場競爭激烈,除瞭佳兆業,還有萬科、卓越等大型地產公司對當地舊改市場亦投入較多關註。

  在今年6月,原佳兆業集團舊改猛將耿延良,經媒體確認已加盟卓越集團,擔任副總裁兼城市更新集團有限公司總經理,主要負責卓越集團在城市更新方面的工作。而去年年中呈現的萬科與佳兆業強悍爭食CBD舊改項目一幕,亦一度沸沸揚揚。"佳兆業發展並非一傢獨大。"

  面對彼時深圳市場的激烈競爭,佳兆業集團向理財周報記者表示,"深圳地區競爭雖然激烈,但土地供應少,去化率很快,相應的系統性風險也比較小。公司會利用舊改優勢在深圳獲得土地儲備,且此類項目利潤率較高,對提升銷售收入起到非常積極的作用"。

  相比之下,"華南五虎"之一的富力地產此前在廣州市獵德區與新鴻基地產、合景泰富權益獲取的舊改項目,由於定位在高端,則在一定程度上影一般2胎房貸利率響瞭該項目的整體周轉速度。

  今年拿地金額是去年三倍

  根據理財周報記者初步統計,今年截至發稿前,佳兆業集團在獲取土地儲備方面共花費132.794億元,相較於去年合共45.2億元的近三倍。

  "他們拿地有時候看起來挺勇猛的。"在某港資券商房地產分析師看來,從2009年至2012年,佳兆業的土地儲備幾乎翻番,"明年的拿地沖動可能也比較高。"

  在上述分析師看來,正是在2010-2011年期間,佳兆業較為集中在營口、鞍山等三四線城市獲取土地,用較小的成本將較大規模的土地收入囊中,並通過快速周轉進行開發銷售,從而通過收回的現金流,從2012年開始,回歸一二線城市。

  公告顯示,佳兆業在2012年獲取的儲備均價為1588元/平方米,有約41%的儲備面積位於上海、成都等一二線城市,約78%的拿地金額用於前述城市的花費。

  雖然在2012年初就已經提出轉舵一二線城市的規劃,但是相比而言,佳兆業集團今年在一二線城市的佈局更顯進取。

  理財周報記者根據佳兆業公告初步統計,今年截至發稿時,佳兆業集團在一二線城市獲取項目中,規劃建築面積占總體量的約93%,相較於去年的約50%已然大幅提升。

  佳兆業集團2013年中期報告顯示,以建築面積計算,公司土地儲備位於一線及二線城市的比例占據土地儲備的27.5%"這跟公司之前表述的,在一二線城市達到七成的目標,差距還很大。"該信息集團的分析師沈曉玲表示,"預示著今後將繼續聚焦在一線和二線核心城市集中拿地。"

  "佳兆業目前面臨的一個風險就是,還是有比較多的土地儲備在三線城市,需要時間消化。"某港資券商分析師總結道。

  對此,美聯物業全國研究中心總監徐楓認為,一二線城市有兩個難以替代的優勢:其一是市場容量穩定,市場溢價率高,盈利充分;其二則是市場恢復能力快。

  "2013年拿的這些廣州的地,他們應該也是有打算在未來做舊改。"香港某券商分析師表示。

 抬杠桿財務壓力略升

  毫無疑問,今年略微激進的拿地行為,也對佳兆業集團的財務水平形成瞭一定程度的壓力。根據公司中報顯示,截至今年上半年,公司凈負債率從去年年末的66.8%上升至82.4%,而根據輝立證券此前發佈的研究報告稱,預計在今年年末,該公司凈負債率在75%-80%的水平。

  對此有分析師指出,權益債務增加,並未對公司形成較大的短期債務壓力。

  "根據我們的觀察,企業凈負債率增加,主要與企業采取高周轉策略有密切關系。"沈曉玲認為,這是其業績目前正處於快速增長的開端的原因。

  "他們集團通過引入發債方面的專業人才,為公司降低成本帶來瞭一些幫助。"上述香港地區券商分析師表示,在短期內,佳兆業的債務壓力並不大,其最近一期到期債務需要在2015年還清。

  資料顯示,在2010年,佳兆業集團引進原於工商東亞融資部任職董事總經理的譚禮寧,為公司制定投融資策略。

  年關將至,談談您對北京房地產調控政策的看法吧~!房貸2胎條件二胎年息

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/07532548159.shtml
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土融南投魚池土融萬科集團總裁鬱亮樓市進入白銀時代

  房地產行業已經度過瞭最黃金的歲月,但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。隻不過,人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束瞭,房地產行業進入瞭白銀時代

  這段時間對房地產市場有眾多判斷,比如說崩盤嘉義房屋土地貸款房貸論、拐點論、泰坦尼克冰山論,以及一如既往的偉大前景論。

  在我看來,房地產市場更像一匹美麗的斑馬。究竟是黑底白紋,還是白底黑紋,完全取決於個人角度。樂觀者可能認為它是白底的,但是也有需要小心的黑紋;悲觀者則認為它是黑底的,但也有白色的亮點。對於這匹斑馬,我希望大傢在樂觀的時候保持警惕,在悲觀的時候也要保持信心。

  毫無疑問,房地產行業已經度過瞭最黃金的歲月,但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。隻不過,過去"膽大為王",人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束瞭。

  房地產行業進入瞭白銀時代。雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時代,但白銀仍然是貴金屬。房地產問題基本上是個人口問題。盡管有人認為中國人口增長的拐點即將出現,但是大傢忽略瞭兩個問題,即人口的質量與分佈。從人口質量上看,中國的高等教育毛入學率從我上大學時的2%至4%到目前的30%左右,受過良好教育的年輕人越來越多,而他們是主要的購房人群。從人口流動分佈看,中國人口向中心城市集聚的過程還沒有結束。除瞭北上廣深這樣的超大城市,我們還有存在住房需求的眾多大城市、中小城市。這些都是巨大的市場。

  在白銀時代,地產商該做什麼?一是遵循商業基本邏輯,為客戶提供性價比最高的產品與服務。二是認真做好城市配套服務商。萬科過去有個口號"為普通人蓋好房子",後來加瞭一句"蓋有人住的房子",現在修正一個字變成"蓋有人用的房子"。如今的城市不僅需要住宅,也需要優質的配套服務。為瞭做好配套服務,萬科與百度將展開戰略合作,為商業地產引入基於移動互聯的大數據挖掘和人工智能算法等技術的服務。未來萬科社區商業、生活廣場、購物中心等系列業態,將實現因人而異、因群而籌的精細化服務。

(本報記者陸婭楠整理)

   《《報名新浪樂居6月28日特惠夏日看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-23/08402787302.shtml
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住建部鼓勵開發商出租存量房源 推動房企轉型

住建部鼓勵開發商出租存量房源

□記者 梁倩 北京報道

14日,住建部發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》指出,推動地方建立住房租賃信息政府服務平臺,積極培育經營住房租賃的機構,支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租,積極推進房地產投資信托基金(REITs)試房貸二胎 房貸二胎利率利率多少免費諮詢試算點,通過從租賃市場籌集公共租賃房房源等多種渠道,發展租賃市場。

對此,業內人士表示,意見將通過建立平臺、培育機構、增加房源和擴寬融資渠道等多方面推進發展住房租賃市場,推動房地產開發企業轉型升級。

住建部指出,積極培育經營住房租賃的機構推進住房租賃規模化經營,能夠提升租賃服務水平,穩定租賃關系,規范租賃行為,促進住房租賃市場發展。鼓勵成立經營住房租賃的機構,通過長期租賃或購買社會房源,可直接向社會出租;也可以根據市場需求進行裝修改造後,向社會出租。經營住房租賃的機構,要提供專業化的租賃服務。積極引導經營住房租賃的機構,從事中小戶型、中低價位的住房租賃經營服務。探索建立支持經營住房租賃機構發展的融資渠道。

此外,意見表示,將支持房企將其持有房源向社會出租,支持房地產開發企業改變經營方式,從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產開發企業,在新建商品房項目中長期持有部分房源,用於向市場租賃;也可以與經營住房租賃的企業合作,建立開發與租賃一體化、專業化的運作模式。支持房地產開發企業將其持有的存量房源投放到租賃市場,也可以轉成租賃型的養老地產、旅遊地產等。

中國房地產研究會副會長胡志剛表示,這是房地產市場未來發展的一個風向標,將改變房地產市場隻售不租,多售少租的局面。將部分房源轉化為租賃房將帶動房地產市場向租售並驅方向發展。

值得註意的是,意見提出積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點。住建部表示,推進REITs試點,有利於促進住房租賃市場發展、增加企業的融資渠道、增加中小投資者的投資渠道。通過發行REITs,可充分利用社會資金,多渠道增加住房租賃房源供應。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/10185961315229874044515.shtml

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百位女神街頭求抱 K2海棠灣艷遇全城

  核心提示:8月30日,K2•海棠灣百位女神驚現西海岸新區繁華街頭,向路人"求擁抱"。作為膠南乃至青島前所未有的大型行為藝術,活動一出,便引發全城矚目,參與者眾多。K2•海棠灣位於上海路與雙珠路(原珠海路)交匯處,輕軌R3線咫尺相鄰,維客、利群、膠南實驗二小等構成2公裡私人生活圈。項目總建築面積約80萬㎡,預計近期將推出170-300㎡聯排、疊拼、雙拼別墅及54-110㎡高層產品。



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 百位熱辣美女街頭求抱 6小時近千人參與

  8月30日,西海岸新區被一大波美女兵團"占領",在唐島灣公園沿線、黃島佳世客沿線、金沙灘、青島東方影都沿線、珠海路沿線突然出現百位熱辣美女,代表K2•海棠灣向全城"求擁抱"!

  中午11:00,記者趕到現場時,活動已如火如荼。百位美女模特身著統一露臍靚裝,身上印有"K2•海棠灣 求擁抱"字樣,向路人賣萌求擁抱。參與者踴躍,圍觀的路人也越來越多,紛紛拿起手機、相機拍照。記者隨機采訪瞭正將照片分享到微博的王先生,他表示:在膠南生活多年,從沒見過這樣的行為藝術,新鮮、好玩,也一下就記住瞭K2•海棠灣。記者註意到,擁抱之外,美女們還會送出一張兌換券,可憑券到K2•海棠灣客戶中心領取禮品。





  當日,活動先後在西海岸新區多個繁華路段進行,參與人數近千。繼8月23日客戶中心盛大開放後,K2•海棠灣再度名動全城!

  三大DIY玩賺周末 K2•海棠灣讓您樂享不停站

  在"海棠女神求抱"活動已成社會熱門話題的同時,8月30日-31日,K2•海棠灣客戶中心內,三大創意DIY也掀起另一股熱潮。

  進入K2•海棠灣客戶中心,現場已經人潮湧動。在DIY體驗區,大人孩子齊上陣,這邊用七彩染料為石膏彩繪,孩子們儼然成瞭一個個小藝術傢;那邊在專業老師的指導下,一串串用紅珊瑚、貓眼石編起的手鏈制作而成。最受歡迎的當屬綠植DIY,現場準備瞭多肉、盆養蔬菜、鮮花、綠葉等多種植物供客戶賞玩。





  毗鄰上海路/雙珠路等幹道 80萬㎡墅區問鼎西海岸城心

  K2•海棠灣位於第九個國傢級新區--西海岸經濟新區上海路與雙珠路(原珠海路)交匯處,雙珠路之於膠南無異於香港中路之於青島,而上海路則是南北貫穿老城區的交通要道,區域利好不斷、發展前景不可估量。K2•海棠灣正處於西海岸核心,近攬繁華,距離海岸線僅2公裡,因此一經推出就備受矚目。K2•海棠灣占地約34萬㎡,總建築面積達80萬㎡,即將推出別墅及高層住宅產品,是膠南核心唯一城市別墅住區,自住及升值潛力極高。





  首推170-300㎡別墅/54-110㎡高層 享膠南核心生活圈

  K2•海棠灣西側地塊的別墅及高層住宅產品將於近期推售。其中,疊拼別墅與聯排別墅面積約170-300㎡,雙拼別墅建面約300㎡;高層面積約54-110㎡,戶型涵蓋緊湊一居、舒適兩居與奢華三居。

  K2•海棠灣別墅效果圖

  K2•海棠灣北側一路之隔即是維客購物中心、東側步行5分鐘可至利群超市,底層商業及社區商業全方位滿足業主日常購物需求。膠南實驗二小、膠南六中、膠南一中等學校環伺,其中膠南實驗二小為山東省規范化學校,項目內也將自建12班雙語幼兒園,業主子女可享幼兒園至高中的全學齡教育。開發區第二醫院與黃島人民醫院都不過5分鐘車程,為業主的健康護航。

  電話:400-606-6969 轉 84787

  項目地址:黃島•膠南珠海東路維客購物中心南側

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-01/15122891177.shtml

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內容來自sina新聞

浙江銀泰系轉身商業地產及礦業

  起傢於浙江杭州的"銀泰系"正在將目光從主業商業百貨轉向商業地產及礦業等重資產領域。

  據銀泰系內部人士介紹,銀泰系創始人沈國軍此前對百貨業務可謂事必躬親,而今他已很少過問百貨業務,基本都是在看地產和礦業項目。

  日前,在杭州武林廣場銀泰系旗艦店辦公樓內,《第一財經日報》通過視頻采訪到瞭不常露面的沈國軍,與此前的低調不同,在采訪中,沈國軍高調宣佈今後要轉型大舉投資購物中心,力拓商業地產。此外,隨著科學城改名為"銀泰資源股份有限公司"(下稱"銀泰資源"),預示著沈國軍的目光更多地將轉向商業地產及礦業。

  銀泰系版圖

  "你隻要說是銀泰什麼店,我們就知道在哪裡。"在記者趕赴銀泰辦公樓的出租車上,一位杭州司機這樣說到,"銀泰"儼然成為GPS搜索關鍵詞。

  "我在銀行工作瞭11年。做過銀行業務、辦公室主任,管過信貸業務,也去海南做過銀行企業。"沈國軍說。

  1997年,沈國軍從銀行辭職,並創建中國銀泰投資有限公司(下稱"中國銀泰"),次年,銀泰系確立主業--百貨,投資4億元創立浙江銀泰百貨公司,在武林廣場開店,雖然1999年銀泰百貨僅4.18億元的銷售額,但10年後,該數字超過瞭25億元。2007年,銀泰百貨在香港上市,在開創內地民企赴港上市先河的同時,也創造瞭240多倍單股超額認購的紀錄。目前,銀泰百貨在全國逾30傢店。

  另據銀泰百貨日前公佈的2012年全年業績數據,收入升25.3%至39.1億元,同店銷售增長約9.1%,純利增長18.4%至9.7億元。期內銷售所得款項總額增19.8%至139.4億元。

  但沈國軍並未滿足於此,2000年,中國銀泰與寧波市國有資產管理局簽訂《股權轉讓協議》,收購後者持有的21.41%寧波華聯國有股,之後寧波華聯更名為"銀泰股份",並將該公司百貨業剝離給銀泰百貨,2009年7月,銀泰股份更名為"京投銀泰股份有限公司"(下稱"京投銀泰"),成為銀泰系進軍地產業的平臺。

  不過,根據京投銀泰發佈的2012年業績預虧公告,預計2012年度歸屬於上市公司股東的凈利潤與上年同期相比減少40%左右。2011年,京投銀泰歸屬於上市公司股東的凈利潤為1.19億元,當年營業總收入為15.19億元。

  "沈國軍是個思路靈活且具投資魄力的人,之後他又將目光放在礦業投資上。"知情人士告訴記者,投資礦業並非沈國軍一時沖動,這是他考察許久後的決定。

  2005年11月,中國銀泰以2.808億元收購科學城24.4%股權,成為第二大股東。2007年9月,中國銀泰增持29.90%股權,成為科學城第一大股東。2011年7月,科學城與中國銀泰、新騰投資、利方新盛簽訂協議,購買資產估值約為6.59億元的新騰投資和利方新盛共同持有的富安礦業100%股權,至此,科學城成為銀泰系開拓礦業的上市公司平臺。

  科學城此前公佈的2012年年報顯示,報告期內,公司的營業收入主要為北京柏悅酒店餐飲住宿收入。北京柏悅酒店在報告期內正常經營,業績比上年略有增長,但由於公司重組費用的增加,致使公司本年度利潤比上年有所下降。公司實現營業收入2.56億元,與上年同期相比增長5.30%;實現營業利潤2304.52萬元,與上年同期相比減少20.44%;實現凈利潤1628.67萬元,與上年同期相比凈利潤減少45.60%。

  頗有意思的是,銀泰系這幾年還涉足文化科學領域,其新"文化科技"板塊中開發項目包括北京銀泰鴻業高爾夫俱樂部、三亞東鑼島休閑旅遊風景區、重建王府井步行街吉祥戲院等,甚至中國銀泰還向中國雜技團註資,轉制為中國雜技團有限公司。

  上述銀泰系內部人士告訴記者,目前仍舊以百貨為主,因為發展穩定而且利潤可以保證。但百貨市場環境不好,利潤率不高,所以不會是未來重點擴張的對象;今後商業地產將是銀泰發展的重頭,並以綜合體和購物中心居多,上市公司京投銀泰和非上市的銀泰置地會力拓商業地產;雖然礦業也是一大重點,但礦業開采風險高,相對而言,地產開發性價比較高。

  主業煩惱

  或許,銀泰系的轉型與在百貨業上拓展連連失利也有關系。

  "數年前,銀泰系頻頻舉牌杭州百大集團及鄂武商A,來勢洶洶地爭奪第一大股東的地位,一時間,銀泰系的資本運作風光無限,但正因為勢頭太猛,使得被舉牌企業的大股東對銀泰系產生抵觸,雙方廝殺多個回合後,銀泰系做大股東的夢想接連破碎。"知情人士表示。

  其中,長達7年的鄂武商大股東之爭是銀泰系失利百貨業擴張的最好註腳。高潮出現在2011年3月,銀泰系以二級市場上增持鄂武商的方式,使得大股東武商聯及其關聯方陷入被動,武商聯及其關聯方在4個月內尋找到7位一致行動人、以逾10億元現金代價保住其大股東地位。其間銀泰系和武商聯"你來我往",甚至一度在會議上發生爭執,直到去年7月,武商聯及其一致行動人以21.21元/股的高價,完成要約收購2536萬餘股鄂武商股份,使"武漢國資系"股東持股由29.32%升至34.32%,而銀泰系占股降至24%以下,至此大戰宣告結束。

  除瞭難獲第一大股東地位,銀泰系的百貨業也遭遇瓶頸。公開資料顯示,中國百貨行業毛利率在2007年達到20%峰值,之後呈現逐年下降趨勢,2011年百貨業毛利率回落至18.45%。去年一季度,百貨行業毛利率再降至18.14%。上海市商業信息中心數據顯示,截至2012年11月底,上海市重點監測的50多傢百貨店中有53%的企業出現同比下降,其中23%的企業降幅達兩位數。銷售額前20名的百貨店中9傢企業出現同比下降,其中4傢降幅超過10%。

  以數傢2012年百貨類上市公司報表數據來看,行業盈利能力早已不復從前,平均綜合毛利率從10年前的30%下降至如今的不到15%。截至今年3月底,16傢上市銀行中已披露2012年年報的10傢顯示,去年上市銀行不良貸款上升最快的行業為批發、零售行業。

  轉型

  近期,低調的銀泰突然一反常態地高調宣佈將銀泰百貨更名為"銀泰商業(集團)有限公司"(下稱"銀泰商業")。而更名的背後則蘊藏著銀房貸2胎的可怕怎麼貸款比較會過件泰系在經歷百貨低潮期後向重資產地產業傾斜轉型的信號。

  銀泰商業強調旗下有三大主要的業務--銀泰百貨、銀泰購物中心及電子商務(銀泰網)。沈國軍坦言,銀泰百貨乃傳統業務,但今後百貨新店會謹慎開設,購物中心板塊則是擴張的重點,電商是未來發展趨勢。

  "這次更名主要是基於我們發展這麼多年以後,已不僅隻有百貨店業務瞭,還有購物中心與電商,我希望未來這"三駕馬車"齊頭並進。銀泰商業未來數年內將有約20傢新店要開業,其中大部分以購物中心為主。大概經營面積會在150萬平方米左右。在今後的3年內,銀泰商業的經營面積會接近300萬平方米,公司的經營性質將有很大的改變。"沈國軍告訴記者,盡管目前百貨店仍是主打,但未來的銀泰商業中會加碼發展購物中心。

  "如果是規模小,面積小,獨立的百貨單店的話,未來我們會開得比較謹慎些。這類百貨店會考慮以主力店的形式去進駐購物中心。今後,我們還是爭取在購物中心和電商業務上有快速的成長。"沈國軍坦言,未來希望使百貨、購物中心和電商業務以1∶1∶1之勢"三分天下"。

  "百貨業正陷低潮期,租金、人力等成本上升,租約到期甚至還未到期時,業主不續約等問題使得百貨業這幾年關店風波不斷,行業利潤下滑,且聯營扣點模式的百貨經營復雜繁瑣,越來越難做,相反,購物中心的商業地產經營模式清晰簡單,不管品牌商經營如何,作為購物中心業主方的銀泰系隻要收租即可,也不存在租賃續約問題,且有物業增值保證,購物中心的關鍵是地段和招商,目前銀泰系有至少2000多個品牌合作者,招商應該不成問題,隻要銀泰地產板塊能拿下較好地段的物業就應該有不錯的回報。這或許就是銀泰系在未來更註重商業地產型購物中心的原因。"時富金融消費產業分析師廉波說。

  記者註意到,銀泰地產板塊分為銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL、酒店、寫字樓和住宅,其中前四者都屬於結合購物中心發展的形態,根據沈國軍的計劃,未來20多傢新店中大部分都是購物中心,可見銀泰系新店大多走商業房貸二胎利率最低的銀行怎麼貸款比較會過件地產路線。

  "銀泰系各個板塊未來會配合發展,由銀泰置地做商業地產開發,然後由銀泰商業進行管理。我們也承認,註重購物中心發展肯定是有結合地產增值的想法,盡管投資物業成本會較高,但對我們來說這種模式盈利優勢明顯,結合娛樂的體驗式購物中心越來越重要,一旦成功則收益會更好。"沈國軍告訴記者。

  銀泰商業今年在杭州會開2傢購物中心,杭州湖濱國際名品街二期將在今年4月份試營業,建築面積有10萬平方米。今年9月,銀泰城將會在杭州城西開業。目前在建的有2個項目,一個在杭州城北,另一個在杭州餘杭臨平的地鐵物業,已動工,建成以後會是當地最大的購物中心。

  "沈國軍很懂得根據市場的變化追逐高盈利點,百貨低潮期自然要轉型高回報的商業地產。而目前電商是趨勢,銀泰網雖然現在業務占比僅4%左右,但電商板塊去年實現銷售收入近6億元,同比增長281%,所以必須發展。沈國軍與馬雲提出的合作大物流概念也與未來配合網購物流配送有關。另一個讓沈國軍看重的是礦業,雖然礦業投資有一定風險,但這也屬於高回報業務,因此今後也要力拓。"知情人士透露。

  記者在采訪中註意到,在銀泰百貨更名為銀泰商業的同時,科學城也悄然更名為"銀泰資源",即今後銀泰系會以統一的"銀泰某某"標識來運作商業、地產、礦業等主業,這是中國銀泰整體層面的統一規劃整合,也是銀泰系從以租賃為主的"輕資產型"百貨業務向高回報的"重資產型"礦業、地產業務轉型的訊號。

  此前,中國銀泰已與內蒙古錫盟、地礦集團簽訂戰略合作協議,三方將以銀泰資源為平臺,在投資收購有色金屬控礦權、探礦權、轉采礦權、采礦權建設開采以及有色金屬冶煉及深加工等方面合作。銀泰資源將於近期大規模投資地質勘查、礦業開發及礦產品深加工行業。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-09/14222065040.shtml
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綠地655億借殼金豐投資 A股迎巨無霸地產公司

  停牌已長達8個月的金豐投資周一(3月17日)晚間發佈公告稱,其擬通過資產置換和發行股份購買資產方式進行重組,擬註入綠地集團100%股權,預估值達655億元。屆此,A股將迎來又一個房地產巨型航母。

  財務數據顯示,截至2013年9月末,綠地集團總資產為3088.79億元,歸屬於母公司的所有者權益為348.27億元。其2010年度至2013年 1-9月營業收入分別為947.82億元、1478.64億元、1985.62億元和1746.25億元,凈利潤分別為45.75億元、56.17億元、 68.76億元和76.62億元。

  公告披露的預案顯示,金豐投資以全部資產及負債與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換,擬置出資產由上海地產集團或其指定的第三方主體承接,擬置出資產的預估值為23億元。

  其後,金豐投資向綠地集團全體股東非公開發行A股股票購買其持有的綠地集團股權,其中向上海地產集團購買的股權為其所持綠地集團股權在資產置換後的剩餘部分。

  經預估,擬註入資產的預估值為655億元,為此,金豐投資擬以每股5.58元的價格,非公開發行合計113.26億股用於支付上述對價。

  評估結果顯示,綠地集團歸屬於母公司的凈資產約為 262 億元,評估值為 464 億元,增值 202 億元,增值率 77.10%。增值的主要為存貨、投資性房地產、房屋建築物、無形資產、部分非單獨評估的長期股權投資等。

  金豐投資為房地產類上市公司,其主要二胎房屋買賣注意利率多少免費諮詢試算業務包括房地產流通服務、投資開發、金融服務和代建管理等。

  綠地集團是中國第一傢躋身《財富》世界500強的以房地產為主業的綜合性企業集團,並在中國房地產主業的綜合性企業集團中排名第1位。

  綠地集團的主營業務包括房地產主業及其延伸產業,包括建設建築、酒店及商業運營等業務,還涉足能源、汽車、金融等其他產業。

  作為上海市國有控股特大型企業集團,綠地集團在2013年《財富》世界500強排名中位居第359位,2013年中國500強企業第55位。

  本次交易前,金豐投資控股股東為上海地產集團,實際控制人為上海市國資委。本次交易完成後,金豐投資的全部資產及負債將被置出,金豐投資將持有綠地集團100%股權,一舉躍升為世界500強公司。

  交易完成後,上海城投總公司、上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海格林蘭持股比例較為接近,且均不超過30%,上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對金豐投資形成控制關系,金豐投資將成為上海市國資系統中的多元化混合所有制企業。

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內容來自sina新聞

地鐵6號線徐莊子站至金鐘河大街站區間右線貫通

??3月10日09時58分,伴隨著中建六局“守正一號”盾構土地增值稅試算公式機緩緩破洞而出,本市正在施工最長盾構區間天津地鐵6號線徐莊子站—金鐘河大街站區間右線順利實現貫通。

??該區間右線全長2174米,管片環數1449環,區間隧道下穿外環河涵洞、京津唐高速公路橋、金鐘公路立交橋等多項重要路段。在施工過程中,該區間進度、質量、安全、文明施工均得到較好控制,連續兩次被天津市質量安全監督總隊通報表揚,並創造瞭連續16天單日掘進14環的最佳施工紀錄以及單月掘進392環的施工最快成績。“守正一號”盾構機在順利掘進187天後,該盾構區間右線實現順利貫通。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/new2胎銀行年息缺錢急用哪裡借錢s/2015-03-10/14385980949522627737040.shtml

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